转按揭交易是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,并解除原有的抵押关系,下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需要满足以下几个条件:
通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但交易周期相对较长。通常需要一个月到一个半月的转贷审核期,审核通过后才能办理过户手续。整个交易过程可以概括为:居间委托───前期审查───签订买卖合同───转按揭申请───过户抵押。
在转按揭交易过程中,银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。而上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。
首先,在收签约定金时,居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。
其次,在前期审查中,中介机构要重点审查以下问题:
最后,在签订合同时,上下家的违约责任需要明确约定,而且约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
在二手房交易实践中,也常见到不通过转按揭的方式转让按揭房。但最好通过诚信度较高的中介公司进行交易,以防存在较大的风险。采用这种方式的主要原因有:
对于这种方式,中介公司一般会关注以下三个问题,以避免上下家的风险:
需要注意的是,现阶段跨行转按揭一般难以实现,而先还贷后交易,跨行贷款则不是问题。当然,采用这种方式除了要求中介公司具备较高的诚信度外,还要求下家具备提前偿贷能力或足够的首付能力,否则交易可能无法进行。
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