2003年底，陈先生被城南某楼盘广告所吸引。广告声称该小区是一个“成熟社区”，拥有完善的配套设施，包括皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心和多功能游泳池等。尽管该楼盘的价格比同地区其他楼盘高出近400元每平方米，但陈先生被其理想的居住环境所吸引，于同年12月与房地产开发公司签订了商品房预售合同。
然而，当陈先生在5月份收楼时，他发现该小区除了会所、幼儿园、商店和邮局之外，其他配套设施并不存在。而广告中所称的“皇家园林”只是普通的绿化。开发商解释称，健身房等普通设施将在不久的将来建设，而学校和多功能游泳池因未获得批准而取消。陈先生感到自己受到了欺骗，因此起诉开发商要求其承担违约责任。
本案涉及的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。根据我国民法的规定，销售广告和宣传资料被称为要约邀请，也被称为要约引诱，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。
“要约”和“要约邀请”是两个完全不同的法律术语，它们所带来的法律后果也完全不同。在某些特定的法律条件下，商品房的销售广告和宣传资料应被视为具有法律效力的要约。那么，在什么情况下“要约邀请”可以被视为具有完全法律意义的“要约”呢？它应该同时具备以下三个法律条件：
该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应在商品房开发规划范围之内，例如商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施等。
该销售广告和宣传资料中所提及和承诺的内容应具体确定，例如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而一些煽动性的语言如“温馨家园”、“商机无限”等，只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。
该销售广告和宣传资料的说明和承诺对购房者订立合同的意思表示和房屋成交价格产生影响。
只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施与广告和宣传中的说明和承诺不符，应承担违约责任。
投资回报预期商品广告的限制。不得明示或暗示保本、无风险或保收益等承诺，也不能利用学术机构、专业人士等的名义进行推荐证明。同时禁止发布声称替代母乳的婴儿食品广告。申请广告审查需提交内容并接受审核评估，确保符合法律法规和道德标准。
确定赔偿数额的三种标准。首先是基于受害人在名称权受到侵害期间的财产利益损失为标准；其次是以侵权人因侵权行为而获得的财产利益为标准；最后是在损失难以计算的情况下，通过综合评估来确定赔偿数额。评估因素包括侵权行为的程度和情节等。在确定赔偿数额时，一般不应
特殊侵权责任的法定概念及其种类。特殊侵权责任包括国家机关职务侵权行为、产品缺陷致人损害、高度危险作业致人损害、污染环境致人损害、地面施工致人损害和地上工作物致人损害等。这些责任是根据民法上的特别责任条款或民事特别法规定的，应对他人的人身或财产损失承担
特殊侵权行为的定义和种类。特殊侵权行为与一般侵权行为不同，包括国家机关职务侵权、雇员受害赔偿、雇佣人损害赔偿等纠纷。此外，还涉及产品责任纠纷、高度危险作业致人损害等。特殊侵权行为应适用民法上特别责任条款的规定，用于处理致人损害的行为。
