出租人对承租人有安全保障义务吗

【案情简介】

2010年3月起，吴某租住秦某的房屋，租期为三年，该房内安装有一台直排式燃气热水器。2012年4月17日晚，吴某使用热水器洗澡，遂感觉全身无力，大小便失禁，晕倒在浴室内，幸亏家人发现及时送至医院治疗，诊断为一氧化碳中毒，共支出医疗费2万余元。经鉴定，吴某中毒原因为出租房安装的直排式燃气热水器未安装通风烟道，燃烧时所需的氧气都从室内采集，又将产生的废气直接向空气中排放，造成有害气体积聚和氧气缺乏而致。另查明，出租房中安装的直排式燃气热水器在出租给吴某使用前，其已使用7多年，而国家相关法律规定直排式燃气热水器的使用年限是6年。原国家轻工局、国内贸易局于1999年颁布的《关于禁止生产、销售浴用直排式燃气热水器的通知》规定，从2000年起禁止生产和销售直排式燃气热水器。秦某不能提交购买该直排式燃气热水器的发票、使用说明书，无法确定热水器的生产商和销售商。

法院认为，公民享有生命健康权。公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中吴某承租秦某所有的房屋居住，双方形成房屋租赁合同法律关系。秦某按租赁合同约定向吴某交付了房屋及附属设施即燃气热水器。吴某在洗澡时因一氧化碳中毒，给其造成损失。本案的关键是秦某是否有过错，其过错与吴某的损失间是否有法律上的因果关系。秦某作为房屋的出租人要保证租赁物不能危及承租人的安全或健康，对房屋内的设施负有维修的责任，应保证房屋设施正常、安全地使用。秦某作为房屋的出租人对承租房屋的吴某有安全保障义务，秦某未按规定安装热水器，且该热水器已超过使用年限，又已禁止使用，可以证实秦某存在过错，秦某的上述过错与受害人秦某的损害间有法律上的因果关系。但是吴某作为完全民事行为能力人，应在使用热水器洗澡时保持室内通风。吴某自身过错是造成此次事故的主要原因，秦某未尽安全保障义务是造成此次事故的次要原因，故秦某应承担次要赔偿责任。

【法律解读】

1、房屋出租人对承租人的安保义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。其法律特征一般为依附于租赁主合同的附随法律义务，随着租赁主合同的生效而生效，可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种。前者为担保出租的标的物上的权利无瑕疵的责任，后者为担保标的物质量上无瑕疵的责任。其归责原则仍然是诚信基础上的过错责任原则，即出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，则可以直接推定出租人具有过错，应负相应法律责任。

2、出租人承担安保法律义务的范围。房屋出租后所有权与使用权相分离，在发生承租人人身、健康、财产损害事故之后，往往伴随着房屋租赁合同双方混合责任。出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵、日用设施(煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电)类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。

3、关于民事责任竞合问题。本案中，除了出租人对于其劣质燃气热水器引发一氧化碳CO致使承租人中毒死亡应负过错责任外，还包含着劣质产品生产者、销售者产品质量法律责任，即两种法律责任之竞合。当出租人能够举证证明确切的产品生产者、销售者的情况下，有两种处理方式：其一，根据合同相对性原则，出租人对于承租人的损害后果是第一责任人，由出租人在过错责任范围内承担赔偿责任，出租人在对承租人依法履行赔偿责任之后，依法得向劣质产品生产者、销售者追偿相应损失;其二，当事人也可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院申请追加产品生产者、销售者为共同被告参加诉讼，再根据各责任主体的过错责任、原因力大小来确定各自应当承担的民事责任。