对于商品房认购书的性质，存在两种观点。一种观点认为认购书即为正式预售合同，因为认购书是买卖双方在平等自愿的基础上真实表示意思的合同。另一种观点认为认购书并非独立的合同，而仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定。然而，我们认为认购书应被视为商品房买卖合同的预约合同，与正式商品房买卖合同之间存在预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议。根据我国合同法第二条的规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，认购书应被视为独立的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，认购书不应被视为商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险。如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，开发商可能在掌握优势信息的情况下附加不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，从而严重损害买方的利益。
关于认购书效力是否以取得商品房销售许可证为必要条件存在较大争议。有人认为取得商品房许可证是认购书生效的必要条件，而另一些人持相反观点。
我们认为，认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍。只有在这些障碍消除后，才能签订正式的预售合同。而这些法律和事实上的障碍是合同双方当事人可以预期消除的。
在商品房预售许可证未取得之前，只能签订认购书而非正式预售合同。双方在签订认购书时，可以合理预期到预售许可证的取得。因此，即使未取得商品房预售许可证，认购书未必无效。
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