售房许可证下来之前的订房合同有效吗

售房许可证下来之前的订房合同有效吗

商品房预售合同的法律效力

商品房预售是一种特殊的房地产交易方式，也是一种期房交易。在商品房预售时，合同的标的物尚在建造中，房屋的所有权尚未建立，购房人所获得的是一种未来获得所有权的权益。为了保障交易安全，我国法律对商品房预售设置了严格的限制条件。

根据《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售必须符合以下条件：

1. 已缴纳全部出让金，并获得土地使用权证书；
2. 持有建设工程规划许可证；
3. 根据提供预售商品房的核算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4. 向县级以上人民政府房产管理部门申请预售登记，获得商品房预售许可证。

此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的进一步明确规定，出售人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同应当被认定为无效。但是，如果在提起诉讼之前已取得商品房预售许可证的，可以确认合同有效。

商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别

需要明确的是，商品房预售许可证与商品房销售许可证是不同的，不能混淆使用。二者的区别主要体现在取得条件上：

商品房销售许可证的取得必须符合以下条件：

1. 开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2. 取得土地使用权证书和土地使用批准文件；
3. 持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；
4. 已通过竣工验收；
5. 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；
6. 物业管理方案已落实。

购买现房的好处在于可以清楚地了解房屋的现状，并能尽快取得房地产权证书等相关权益。