预售商品房如何设置抵押

预售商品房的抵押登记程序及要求

一、个人抵押登记

个人作为抵押人时，需要提交以下证件：

1. 房地产抵押登记申请表2份
2. 房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份
3. 抵押人及其配偶的身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份
4. 被担保人的身份证明或营业执照原件，复印件各2份
5. 具结书
6. 抵押物价值证明
7. 主合同2份
8. 抵押合同4份

如果是部分抵押，还需提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及集体土地的还需提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。

二、单位抵押登记

单位作为抵押人时，需要提交以下证件：

1. 房地产抵押登记申请表2份
2. 房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份
3. 抵押人、被担保人的营业执照原件，复印件各2份
4. 抵押人法定代表人的身份证明原件，复印件2份
5. 抵押权人、抵押人和被担保人经办人的身份证及介绍信或委托书原件与复印件
6. 抵押物价值证明
7. 主合同2份
8. 抵押合同4份
9. 加盖企业公章的董事会或股东大会同意抵押的文件原件和复印件（适用于三资企业、股份制企业）
10. 加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件原件和复印件（适用于集体企业）
11. 国资批文原件，复印件2份（适用于国有企业）

需要注意的是，如果抵押的房屋原为商品房，无需提供土地使用权证；如果抵押的房屋是已购公房，需提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。

预售商品房抵押的风险及防范措施

目前，一些房地产开发商存在非法抵押楼盘的情况，导致购房人无法办理登记备案和产权证。购房人在购房过程中面临较大的风险，尤其是在采用预售方式购房时。由于缺乏法律和房地产专业知识，以及信息不对称，购房人经常陷入不诚信开发商设置的陷阱中，难以自拔。为此，购房人应警惕以下几种陷阱。

陷阱一：未告知土地抵押情况

开发商在土地被抵押的情况下，未告知购房人抵押的事实，并与购房人签订商品房买卖合同，且合同中未注明房屋权利瑕疵，目的是为了消除购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

陷阱二：未办理登记备案手续

开发商在土地被抵押的情况下，与购房人签订合同后，为了将土地抵押转为在建工程抵押，往往不办理登记备案手续。

陷阱三：未办理抵押注销手续

开发商在未通知抵押权人的情况下，未告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，长期不办理登记备案。这导致购房者无法办理登记备案，增加购房风险。

为了防范购房风险，购房人在签约前应查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，特别是对土地设定抵押的房屋，需要在许可证上备注栏内加以备注。对于已作为在建工程抵押的房屋，购房人应在签订认购书后，等待开发商办理抵押注销手续后再支付首付款或房款。购房人还应要求开发商在合同中注明土地抵押权利瑕疵，并敦促开发商按期办理登记备案手续，以确保购房权益。