买卖不破租赁规则的例外及处理

案例：房屋买卖与租赁关系的法律问题

背景

2004年8月，林某以按揭贷款方式购得一套商品房，并于次年1月将这套房子出租给何某，租期五年。何某承租后，对该房进行了装修。2006年4月，因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款，银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉，并通过强制执行将该套商品房予以拍卖，由李某通过拍卖购得，银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后，要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先，李某购买房屋在后，且自己已经支付了全部租金，要求住到租期届满。李某不同意，双方产生纠纷，李某诉诸法院，要求何某腾房，法院经审理，支持了李某的主张。

法律原则

根据合同法中的“买卖不破租赁”原则，出售已出租且租期未届满的房产的受让人不能要求提前解除租赁关系。然而，现行司法解释对于这个原则有一个例外规定，即租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。

法院判决

根据上述法律原则，在本案中，李某购得房屋后要求何某搬出是合理的。由于抵押权优先于承租权，抵押权人在债权无法实现时，可以变卖抵押物而不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿履行原租赁合同，承租人就无法以租赁关系的存在对抗买受人。法院支持了李某的主张，判决何某腾房。

损失责任

对于承租人搬出房屋将面临的损失，包括租赁物的装修费用损失、租金损失以及经济业务和信誉上的损失。根据该条款第二款规定，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，出租人只要尽到告知义务，就不需要承担抵押权实现给承租人造成的损失。然而，承租人的损失也不一定能够挽回，因为大多数情况下，抵押权人行使抵押权是因为出租人经济境况恶化无力履行债务，出租人可能无法赔偿承租人的损失。因此，承租人在租赁抵押物时必须全面考虑，并慎重决策。