租二房东房子需要注意哪些事项

二房东房子需要注意的事项

一、转租须经出租人同意

根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人在承租期间原则上不得转租房屋。如果承租人想要转租，必须经过出租人的同意。未经出租人同意的转租将被视为非法或违法转租，属于无效行为。

二、转租期限应当在本租剩余期限之内

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内。超出承租人剩余租赁期限的转租期间将被视为无效，除非出租人与承租人另有约定。如果出租人与承租人另有约定，在剩余租赁期限之外的转租将被视为有效。然而，实际上这相当于又对本租进行了新的租赁期间的约定。因此，可以确定转租合同有效的基本条件是出租人同意，并且在剩余租赁期间内进行。

三、出租人的异议权和同意转租的推定

根据司法解释，如果出租人知道承租人转租但不反对，有两个规则适用：

首先，出租人在六个月内发现承租人转租的事实，可以提出异议。这个异议权是形成权，一旦提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。

其次，超过六个月的异议期，出租人没有提出异议，就推定出租人同意转租。转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。

四、次承租人可以参加本租发生的诉讼

转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加诉讼。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人作为无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。

五、承租人拖欠租金次承租人的抗辩权

如果承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人可以要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，并以此作为抗辩理由，主张不解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。

六、次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务

在房屋租赁合同解除后，如果出租人要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同也不存在了，次承租人有腾房的义务。如果次承租人在解除合同后仍占有租赁房屋一段时间，就有支付逾期腾房的房屋使用费的义务。

虽然本租合同的当事人是出租人和承租人，转租合同的当事人是承租人和次承租人，根据合同相对性原则，出租人似乎只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。然而，由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律依据，出租人可以直接要求次承租人腾房，并支付逾期使用费。

七、租赁合同的解除

根据《合同法》的规定，出租人可以解除租赁合同的情况有：

一是承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

二是当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。

三是租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

行使解除权的方式有两种：

一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。

另一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同。

八、诉讼请求

在承租人欠付租金且双方协商不成的情况下，出租人通常选择通过诉讼解决。然而，如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。

实践中，出租人的诉讼请求书写不完整是一个常见问题。如果出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院将只对合同是否解除进行裁决，对于承租人是否搬出的问题则不予处理。未予处理的内容是不具有强制执行效力的。如果出租人胜诉后，承租人拒绝搬出，出租人无法通过法院强制执行迫使承租人搬出。因此，在起诉时，出租人应将合同解除和承租人搬出作为两个独立的诉讼请求向法院提出，以确保能在最短时间内解决纠纷。