小区商铺楼顶平台到底归谁所有

小区商铺楼顶平台的所有权归属问题

一、从所有权的角度分析

根据我国现行法律规定，毗连房屋的毗连部分既是某个业主享有所有权的建筑单元的一部分，同时也是与其他业主共有的一部分。因此，屋面平台应当是归全体业主共同所有。

二、屋面平台的特殊性

根据我国建筑规范，屋顶不计入整栋房屋的建筑面积，也不计入分摊面积。此外，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国相关法律规定，只有《房屋所有权证》才是确定不动产所有权的唯一合法凭证。

三、业主对屋顶平台的使用权

所有业主有权对屋顶平台均享有使用权。房地产开发商未经业主许可擅自将屋顶平台出租时，业主有权要求开发商给予赔偿，并按照符合要求的程序进行操作。

四、屋顶平台的物权归属

屋顶平台作为一项不动产，其物权必然归属于购买了房屋的全体业主。任何人利用屋顶平台来获利，实质上就是在攫取业主的经济利益。开发商在未获得业主普遍许可的前提下无权出让屋顶平台使用权，只有当业主以某种形式普遍许可的情况下方可实施转让。

根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担相应的义务。商铺楼顶是建筑的共有部分，属于全体业主的共有权。

相关知识：

根据《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定，也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权以及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分所有权是指多个人区分一栋建筑物而各自拥有其一部分。区分所有是指区分一栋建筑物的特定部分为所有权的标的。

共有部分是建筑物区分所有权的核心问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分的范围包括：

1. 专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。
2. 不属于专有部分的附属建筑物，包括建筑物的附属物和附属设备。例如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等是建筑物的附属物，而天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等是建筑物的附属设备。中国建设部在1989年发布的《城市房产毗连房屋管理规定》中明确列举了共有部分的范围，包括门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。

共有所有权包括三项权能：使用权、收益权和处分权。使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的和通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用和轮流使用。例如庭院、电梯、走廊等可以共同使用，而电话、洗衣机、球类、会客室等只能轮流使用。收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除非区分所有权人之间另有约定，否则应由区分所有权人按照其共有部分的比例进行收取。处分权包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。