房屋另售他人卖方应当将定金返还买方

房地产买卖居间协议的约定

买受方与出卖方之间的协议

2008年11月23日，买受方（乙方）与出卖方（甲方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。根据协议约定，乙方向一个事务所（居间方、丙方）支付了1万元的意向金，作为对丙方提供的房地产购买诚意的表示。该房地产位于上海市宝山区某101室，房价为69万元，首期房款为15万元。

意向金转为定金的约定

根据协议约定，如果甲方签订了该协议，乙方同意将意向金转为定金，并由丙方转付给甲方。同时，甲方应将收到的定金交给丙方保管。在甲方签订协议后的三天内，乙方应补足定金至3万元，并由甲方收取后交给丙方暂时保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意将全部定金转为部分首期房价款。

签订买卖合同的约定

根据协议约定，甲、乙双方同意在甲方签署该协议后的30天内共同前往丙方处签订《上海市房地产买卖合同》。如果甲方未能履行签订买卖合同的事项，应向乙方返还双倍的定金。如果乙方未能履行签订买卖合同的事项，则已支付给甲方的定金不予返还。

争议的事实经过

2008年11月23日，被告杨某向原告出具了一份收条，确认收到王某女士支付的宝山区某101室房屋的定金为3万元。该收条由被告杨某签名，并加盖了某事务所的公章。2008年12月20日，原告和被告共同前往某事务所总部协商签订买卖合同的事宜。然而，由于原告当天无法支付首付款，希望被告先签订买卖合同，并在合同中约定具体的支付首付款日期。被告不同意，要求原告在支付首付款后再签订买卖合同，并要求原告明确支付首付款的日期。由于双方无法达成一致意见，当天未能签订买卖合同。次日，双方再次前往中介公司协商，但仍未能达成一致。

律师分析及结论

根据北京艾朗律师服务团队的姜律师对本案的分析，买卖双方之间形成了预约合同关系。根据《房地产买卖居间协议》的约定，仅规定了首付款为15万元，但未约定首付款的具体支付日期，也未约定剩余房款的支付时间。因此，在签订买卖合同时，双方需要进一步协商有关首付款支付等具体合同条款。根据相关事实，买卖双方于2008年12月20日和21日共同前往中介公司进行了协商，但由于双方对首付款支付日期未能达成一致，导致未能签订正式的买卖合同。在此情况下，买卖双方均没有过错，双方对未能签订买卖合同没有责任。由于争议房屋已经被另售给他人，双方已无法履行居间协议，因此卖方应返还买方定金。