开发商“一房多卖”怎么办？

张某购房纠纷处理方案

背景

张某在本市某房地产开发公司购买了一套单元房，双方签订了《商品房买卖合同》，张某及其他购房户都已按约支付了大部分房款。然而，该工程在2005年5月18日竣工后未被交付。后来，张某了解到开发商将他购买的房子卖给了刘某。此外，承包工程的施工企业由于开发商欠工程款，准备提起优先受偿权诉讼。

法律解释

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

解决方案

张某可以先与开发商协商解决，如果协商不成，可以通过以下两种途径维护自己的合法权益：

1. 请求开发商继续履行《商品房买卖合同》：张某可以起诉开发商及刘某，请求确认开发商与刘某签订的《商品房买卖合同》无效或撤销其买卖合同，以要求开发商继续履行原合同。

2. 解除合同并返还购房款及赔偿：如果张某的购房目的无法实现，他可以将开发商起诉至法院，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于优先受偿权

优先受偿权是指特种债权人基于法律规定，对债务人的全部或特定财产享有优先受偿的权利。在建筑工程中，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。然而，建设工程款的优先受偿权行使是有限制的。

根据最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

基于上述规定，由于张某已经支付了大部分款项且施工企业在竣工之日起六个月内未行使优先权，即使施工企业起诉，也不能就工程折价或拍卖的价款优先受偿。因此，张某无需担心施工企业的优先权诉讼给他带来的风险。