上海房地产开发注意事项

房地产开发的法律注意事项

一、项目用途的定位

根据大量市场调研资料，分析所在地块的周边环境、房地产开发状况以及市场对各种用途房地产开发的接受度等因素，对区域内的个案进行统一归纳和分析，以找出市场盲点并避开激烈竞争。结合周边区域特性、公建配套和交通情况，进行项目定位。例如，住宅项目需要市政配套完善、生活机能齐全、交通便利、环境相对安静；而办公楼项目需要位于交通主干道、交通网络便捷、靠近政府部门、市政配套完善、商业氛围浓厚、繁华热闹的环境。

二、产品房型、面积和建筑形态的定位

对于住宅项目来说，根据建筑形态的不同，可以有高层、小高层、多层和低层等类型。根据房型的不同，可以有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一卫、三房二卫等。根据所在地块的特点确定建筑形态，并确定不同房型的比例分配以及各种房型的面积配比。这些问题的解决关系到产品的生死存亡和销售情况。解决这些问题需要进行大量市场调研和相关市场分析，不能仅凭经验判断，必须以数据和市场需求为依据，并进行科学合理的市场预测。

三、产品规划和设计的超前性

产品的规划和设计应尽可能超前，但也不能过于超前，需要掌握区域客源的预期接受度。例如，如果确定要开发住宅项目，需要根据地块特点和大量市场调研资料确定住宅类型，如多层、高层或别墅等。然后根据产品类型进行小区规划和风格的确立，确保与周边楼盘相比具有自己超前且鲜明的特点，同时也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和目标客源

确定合理的市场接受价格和目标客源，才能对项目有清醒的认识，并确定项目的档次进行成本控制。在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，需要注意以下情况：

1. 周边楼盘推出的时间（房地产高峰时期的价格不可借鉴）
2. 周边楼盘的工程进度（现房和期房的价格不同）
3. 周边楼盘的付款方式（价格与付款方式息息相关），一般付款方式灵活的楼盘可能价格较高。