房地产知识

商品房的定义和特点

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商品房包括住宅、商业用房以及其他建筑物。与自建、参建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不同，商品房具有办理产权证和国有土地使用权证的能力，并且可以自定价格进行出售。

使用权房、私房、有限产权房和公有住房的定义和区别

1. 使用权房

使用权房是指只有房屋使用权，没有产权的房屋。根据具体情况，使用权房主要分为三种类型：

① 在计划经济体制下租赁公有住房，包括房管局管理的直管公房和单位管理的自管公房。

② 以市场价格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。

③ 购买使用权房屋行为，包括永久性买断使用权和军队使用土地或农村集体土地上建设的房屋买断永久性使用权。

2. 私房

私房是指个人所有或数人共有的房屋。私房分为完全产权房和有限产权房。

完全产权房是房屋所有人依法拥有完全的占有权、使用权、处分权和收益权。

有限产权房是房屋所有人在买房或建房过程中得到了政府或企业的补贴，因此房屋所有权人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

3. 公有住房

公有住房是指归国家或集体所有的直管公有住房和自管公有住房。

小产权房的定义、形成和法律保护

1. 小产权房的定义和形成

小产权房是指农村土地上开发建设的无法办理国家法律认可的产权证的房屋。小产权房通常出现在城乡结合部和近郊地区。

小产权房的形成主要有四种形式：

① 开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋。

② 乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋。

③ 农村乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋。

④ 建设在100-300平方米不等的二层小楼加塑料大棚、独门独院的“生态山庄”、“科技园”的房屋。

2. 小产权房的法律保护

根据建设部2007年发布的购买房屋风险警示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。小产权房违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定，因此无论出售、出租、联建均为非法行为，不受法律保护。

军产房的定义、形成和购买所有权

1. 军产房的定义和形成

军产房是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房的形成是由于军队精简整编，调整出了部分空余土地。

根据国家和解放军总后勤部1993年的通知，开发利用军用空余土地需要以不影响军队建设需要和保守国家军事机密为前提，有领导、有组织、有计划地进行。

2. 军产房的形式和购买所有权

军产房有三种形式：

① 在军队依法转让整块空余军用土地之上开发建设的房屋。

② 军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建、换建的房屋。

③ 军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。

购买军产房的所有权需要经过总后勤部的审批，没有总后勤部的审批，相关买卖或转让合同将无效。

根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，对于违规擅自处理军队房地产的单位，将没收其全部收入并收回房地产，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。

由于目前关于军产房买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，有关部门应尽快以立法形式加以明确，以解决军产房买卖引发的争议，并保护军民合法利益的平衡。