房子的公摊面积由谁决定

房子的公摊面积由谁决定

在房屋交付之前，开发商需要委托房管部门的专业测绘机构对房屋的建筑面积和实用面积进行整体测量。公用建筑面积和套内建筑面积的比例即为公摊系数，每套房屋根据该系数计算公摊面积。最后，开发商需要将测量结果报送房管部门进行审核，以便办理产权证。这是常规的做法。值得注意的是，如果购房者对房屋的公摊面积有异议，只能向相关房产测绘部门申请重新测绘鉴定，开发商无权决定公摊面积。

一般公摊面积比例

一般而言，多层住宅的公摊面积占整体面积的约10%，小高层住宅的公摊面积占约15%，高层住宅的公摊面积占约20%至30%。这个比例由房地产管理局测绘中心进行测算，开发商在交付房产证时会提供《房屋面积测绘报告》或《面积界定书》（复印件），其中详细说明了公摊面积的分摊情况以及房屋各部分面积构成。该文件具有法律效力。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及为该建筑提供基本功能的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积的水平投影面积的一半也计入公摊面积。

不应计入的公用建筑空间

不应计入公用建筑空间的包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室以及具备独立使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房（包括物业管理用房）也不计入公摊面积。其他非经营性用房如果需要进行分摊，应在销售或预售合同中明确写明房屋名称和需分摊的总建筑面积。