首先需要确定购房合同的有效性。如果合同无效，则定金应全额退还。例如，购买经济适用房的协议，如果购买方没有符合购买资格，或者购买的经济适用房未满五年，属于无效协议。经济适用房是保障性住房，解决住房困难人群的住房问题，具有准入资格要求。未满五年的经济适用房只能卖给具备购买资格的人。
如果存在欺诈、重大误解等情况，可以在签订协议之日起一年内向人民法院申请撤销合同。合同撤销后，定金应全额退还。例如，如果卖方隐瞒了房屋存在重大安全隐患的情况，属于欺诈行为。
在协议合法有效的情况下，需要确定谁是违约方，谁是守约方。如果给付定金的一方违约，无权要求返还定金；如果收受定金的一方违约，应双倍返还定金。
如果只签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），在正式签订房屋买卖合同之前，如果双方对买卖合同的具体条款未达成一致导致买卖合同未成立，各方不承担违约责任，定金应全额退还。
在未与卖方达成全面一致的情况下，不要支付定金。另外，定金应直接支付给卖方，减少环节以减少纠纷。购买期房时，可以直接签订商品房预售合同，无需签订房屋认购书。
为避免纠纷，建议将任何承诺都以书面形式落实，个人签字即生效，公司必须盖上单位的合同专用章方为生效。录音和证人证言都可作为证据。
总之，“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，给付订金一方不履行约定债务的，有权要求返还。但并非所有的“定金”都不可退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，购房者已经支付了“定金”，无论双方是否约定了“定金”退还事项，开发商都应无条件地将定金退还给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的原因导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也应返还定金。
购房过程中的七大误区。首先指出许多人追求一步到位的购房心理，建议根据实际情况灵活选择购房时机和方式；其次提醒购房者不应只买涨不买跌，要理性看待房价波动；接着指出等钱够了再买房的观念已经过时，鼓励有能力者考虑按揭购买；同时提醒购房者避免盲目跟风进行房产
异地购房的法律注意事项。购房者在异地购房前需评估经济实力、熟悉贷款政策、实地考察、确认开发商合法性、考虑房产升值空间，并确保购房款项安全。只有综合考虑风险与收益因素，才能做出理性的异地购房决策。
购房合同中常见的六个问题及其应对措施。包括售房者五证不全、公摊面积不明确、书面通知不清晰、所售房屋已抵押、物业管理公约不签订以及各方责任范围不清等问题。购房者应在签订合同时仔细核查证件、明确公摊面积和处理方法、约定书面通知形式、核实房屋抵押情况并签订
定金合同的种类及其性质。定金合同包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金五种。在我国，定金的性质根据当事人约定确定，若没约定，则一般解释为解约定金。定金制度用于担保合同履行，违约方需承担相应责任，但不排除当事人以定金解除合同的可能性。
