购房的定金和订金区别是什么

购房的定金和订金区别是什么

定金的定义和作用

定金是一种通过书面约定的方式，由一方向对方支付一定金额的货币作为合同担保。其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。如果给付定金的一方不履行义务，他无权要求另一方返还定金。而接受定金的一方如果不履行义务，必须向另一方双倍返还定金，这是定金罚则的基本精神。

订金的概念和法律后果

订金并非专门的法律概念，没有直接的法律规定。在司法实践中，订金一般被视为预付款。如果出现违约情况，订金并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果。相反，根据实际情况及各方当事人的过错，违约方需要承担相应的违约责任。

购房时的退款问题

定金和订金的退还问题

在购房过程中，如果买方突然不想购买了，他能够退回的是定金而不是订金。由于定金受法律保护，它是一种担保而非预付款。因此，如果买方违约，他无权要求返还定金。

在新房开盘销售过程中，客户认筹所交的筹金或通过电商预交的认购款属于订金的范围。开发商普遍同意在客户未确定购买房屋且未签订认购书的情况下，可以自由退还订金。

然而，一些购房者由于不了解情况，直接与开发商签署认购书等法律文件。在这种情况下，文件中通常明确写明定金一词。因此，如果客户没有正当理由，很难要求退还这笔款项。

特殊情况下的退款

并非所有写明定金的情况都无法退还。

根据最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因为不能归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖方应当返还定金。

此外，《商品房销售管理办法》第二十二条规定，如果商品房不符合销售条件，开发商不得销售该房屋，也不得收取任何预订款性质的费用。

因此，如果购房客户在商品房不符合销售条件的情况下交纳了定金，他有法律依据向开发商要求无条件退还。

举个例子来说明：

小梁和小韦计划在今年年底结婚，他们想购买一套婚房。

2016年5月1日，小梁、小韦与某投资公司签订了一份《认购协议书》，并支付了2万元定金。小梁和小韦表示，在签订认购协议书之前，售楼人员告知他们房屋可在今年12月31日前交付，但实际付款后才得知交房时间是2017年12月31日。

由于交房时间过晚，不符合他们原定的婚期，随后他们到售楼部要求退还2万元定金，但遭到拒绝。于是，双方将此纠纷提交法院。法院在一审判决中认为，开发商无法证明已告知小梁和小韦具体的交房时间，因此应返还这2万元定金。

法院认为，该笔款项属于定金，其归属应根据谁有过错、谁违约来判定。根据目前的证据，无法得出小梁和小韦在签订认购书时明知交房时间为2016年12月31日的结论。

双方由于买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。因此，法院判决某投资公司应当返还2万元定金给小梁和小韦。