二手房的定金合同纠纷

案情：房价上涨了，卖家不卖了

买卖双方签订的定金协议

买卖双方签订了一份名为《定金协议》的合同，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。根据协议，买方支付了5万元的定金，并预付了房款45万元，包括定金在内。剩余款项将在买方取得房产证后的5日内由贷款银行直接划入卖方账户。协议还规定，如果买方反悔，则定金将被没收；如果卖方反悔，则需双倍返还定金。当天，卖方将房屋及相关资料交给了买方，并收到了45万元的支付。

卖方暂缓执行定金协议

五个月后，卖方书面通知中介公司，要求转告买方，卖方暂缓执行《定金协议》，并希望买卖双方进行另行协商。5天后，买方将卖方告上法庭，诉称卖方因房价上涨而不愿继续办理产权过户手续，并擅自更换门锁，不允许买方进行装修和入住。买方请求法院判决继续履行二手房买卖合同，并赔偿经济损失。

争议焦点：定金协议是否等同于买卖合同

买方认为，虽然双方签订的合同名称是《定金协议》，但其内容包括了房屋的基本状况（地址、室号、面积等）、房价款、付款时间和方式、房屋交付、产权过户等与房屋买卖合同相关的条款。实质上，这是一份买卖合同。双方已经履行了合同的大部分义务，买方也支付了70%的房款，房屋也已经在买方的实际使用中。卖方则辩称，双方签署的是《定金协议》，协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。然而，双方对此存在分歧，至今未签订买卖合同。在签署《定金协议》时，卖方尚未取得房产证，没有具备转让房屋的法定条件。

法院判决：合同有效，卖方必须交房

法院审理后认为，《定金协议》虽然名称是定金合同，但其实质上已经包含了买卖合同的主要条款。双方的真实意图是签署买卖合同，只是因为卖方尚未取得房屋的产权证，所以才以定金协议的名义签署。买方除了支付了定金，还支付了大部分购房款，卖方也已经将房屋交付给了买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，涉及了买卖合同的权利和义务。因此，法院认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同。现在，卖方已经取得了房屋产权证，该买卖合同应被视为有效。一审判决要求卖方继续交付房屋给买方。

律师点评：合同性质不仅仅看名称

律师认为，在实际生活中，对待合同的性质不仅仅应看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方签约的目的和实际履行情况进行综合认定。从本案中可以看出，虽然合同名称是定金协议，但其内容不仅包括了定金合同的条款，如定金数额和支付日期，还包括了房屋交付、房款支付日期和方式、产权过户等与买卖合同相关的内容。此外，尽管《定金协议》中也约定了双方都有违约责任的条款，但在合同可以继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款以承担较低的违约责任，以达到毁约的目的。根据法律规定，买卖合同双方应本着诚实信用原则履行合同。