根据相关法律规定，当商品房出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保时，双方应当遵守以下规定：
如果因买受人或出卖人一方的原因未能订立商品房买卖合同，给付定金的一方拒绝订立主合同的，根据法律规定，该方无权要求返还定金。
如果收受定金的一方拒绝订立合同，根据法律规定，该方应当双倍返还定金。
如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。
定金的概念及其作为法律担保方式的目的。定金是在合同订立时或订立后履行前预先支付的一定比例的货币或其替代物，以促使债务人履行债务并保障债权人的权益。定金的约定和责任必须以书面形式明确，包括数额和交付期限等。同时，介绍了定金数额的法定限制和注意事项，提醒
定金的法律效力，包括定金所有权的转移、返还规定、罚则适用条件、数额限制以及不可抗力和第三人过错的影响。定金作为担保手段，在交易过程中具有重要作用，当事人需全面理解其法律效力，并在合同中明确约定相关事项。
定金罚则的适用范围及限制。根据《担保法》和《合同法》的规定，定金罚则适用于违约行为，但具体适用范围和条件受法律和司法解释的制约。只有在满足适用条件的情况下，如过错违约、合同目的无法实现等，才可以适用定金罚则。同时，法律法规和当事人的特别约定也对定金罚
双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第
