根据《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应包括租赁当事人的姓名、房屋的具体信息、租金和押金数额、租赁期限等。在合同中，双方可以约定房屋不租时物业费的处理办法。如果合同中没有明确约定，当事人可以协商解决，协商不成的情况下可以向法院提起诉讼解决。
此外，建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选择使用。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定，当事人在合同争议解决方面可以通过和解或者调解解决。如果和解或调解不成，当事人可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。如果没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效，当事人可以向人民法院提起诉讼。
买房时发现上个屋主拖欠物业费，可以按以下方式处理：
首先，购房合同中如果对拖欠的物业费有约定，按约定处理，补交或垫付相应费用。
其次，如果购房合同中没有约定，可以与原业主协商，要求其补交物业费或者在购房款中扣除该部分费用代为缴交。如果协商不成，可以通过诉讼要求原业主清偿欠款并赔偿损失。
最后，如果物业公司采取强制措施要求支付拖欠的物业费，可以收集相关资料向法院提起诉讼，要求正常入住房屋并要求物业公司赔偿损失。
如果决定向法院起诉，需要进行以下准备：
租赁合同的签订及注意事项。合同涉及甲方出租方和乙方承租方的信息、风险提示、租赁场地及用途、租赁期限、租金及付款方式等内容。合同中明确了租赁场地位于某餐厅内的便利店，租赁期限、租金及支付方式，并提醒双方在签订合同时需注意产权证上的土地和房屋用途，以及商
租赁合同的签订事项。合同详细规定了出租方与承租方的权利义务，包括租赁物资的品名、规格、数量、质量，租赁期限，租金收取方式，押金的处理，租赁物资的维修保养，以及出租方和承租方的违约责任等。合同还规定了在租赁期间如发生争议时的解决方法。
根据《物业管理条例》第四十一条的规定，房屋出租的物业费原则上应由房东交纳。然而，如果房东与租客有特殊约定，双方可以约定由租客缴纳物业费。如果双方没有特殊约定，物业费
（一）“租凭合同”时要写明租房期限、租房具体地址，室内包含设施，水电费、物业费、有线电线闭路费等由谁付，房屋租金并备注上（乙方在租用期间，甲方不得再收取任何附加费用。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。
