在二手房买卖中，定金是一种常见的支付方式。双方达成基本意向后，购房人通常需要支付定金。如果任何一方违约导致合同无法执行，定金将受到定金罚则的约束。具体而言，如果购房人违约，将无法要求返还定金；如果卖方违约，将需要双倍返还定金。然而，定金的使用是一把双刃剑，因此在约定定金数额时需要根据实际情况来考虑。
如果买方有足够的资金来全款购房，履行付款义务的问题不大，那么应重点防范卖方的违约行为。一般来说，买方可以约定较高数额的定金，例如总价的20%。这样一来，卖方违约的成本就增加了，从而促使其及时办理过户手续。
在买方通过贷款购房的情况下，买方违约的可能性较大。如果买方没有足够的把握按时办理房贷，应适当降低定金支付比例，或者延长贷款办理期限，或者明确约定无法办理贷款时可以重新更换贷款银行再次办理。尤其是在目前银行对贷款审核越发严格的情况下，如果没有其他补救措施的约定，一旦贷款无法办理，买方将承担违约责任。
原则上，购房人无法办理按揭贷款属于其违约行为。然而，在2010年4月和6月，国家部委相继颁布实施了一系列调控政策，如国十条、京十二条和三部委二套房标准等。如果购房人由于政策变化而无法按原合同办理房贷，可根据购房人的需求采取以下措施：
如果购房人希望继续购房，可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同。
如果购房人不想继续购房，可以解除合同并要求返还支付的全部款项，同时不承担违约责任。
当然，如果购房人无法贷款不是由于上述政策导致的，那么在没有特殊约定的情况下，购房人应承担违约责任。许多消费者认为购房定金实质上是地产商的“霸王定金”。他们认为，无论责任归属于谁，购房定金都应退还给消费者。由于消费者在整个购房过程中处于被动地位，他们的知情权在一开始就没有得到保障。在这种情况下，一旦发生纠纷，消费者也不知道如何解决。因此，消费者在购房前可以咨询专业律师，以避免各类购房纠纷的发生。
买房交了定金但未签合同的情况下，合同延续的时间以及应对策略。对于交了定金没有签合同的情况，合同续签时间没有法律规定，一般由双方协议或交易习惯决定。若遇到二手房是凶宅的情况，买方有权请求解除合同并收回定金。至于签了认购协议书后能否退还定金，需视具体情况
依据我国相关法律的规定，意向金是不具有定金性质的，所以开发商应该退还意向金，如果不退还的，购房者可以到法院起诉开发商。大家在签约的时候尽量少用“定金”这个词语，可以用“订金”、“诚意金”等代替，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。因为司法实践一
依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同如果因卖的原因或者不是双方原因未能履行的，卖方收受了房款的，卖方应该退还房款。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，
去年12月，吴老太所居住的北京西路某号房屋动迁，她选择了货币化安置，为与子女住得近些，想在市中心购买二手房，经中介公司介绍，与周某签订了房屋买卖合同，由吴老太出资22万元，购买周某名下的产权房。吴老太认为周某若是如实告知房屋将被动迁的情况，她就不会买了，
