房子不买了定金是否能退还

房屋定金能否退还的法律问题

有效《商品房认购书》的退房限制

如果在签订《商品房认购书》时，房源已经取得预售许可证，并且认购书中明确约定了房号、面积、价格、付款方式等条款，那么该《商品房认购书》被视为有效协议。在这种情况下，退房将被视为违约行为，购房者无法要求开发商退还定金。

无效《商品房认购书》的退房权利

在签订《商品房认购书》后，以下两种情形下购房者可以退房：

1. 签订《商品房认购书》时，所购房源尚未取得预售许可证。在这种情况下，该《商品房认购书》被视为无效协议，购房者有权要求开发商退还定金（因为开发商在没有销售许可证的情况下收取定金违反了相关规定）。
2. 签订《商品房认购书》时，虽然所购房源已经取得预售许可证，但《商品房认购书》未明确注明房号、面积、价格等主要条款内容。在这种情况下，该《商品房认购书》也被视为无效协议，购房者有权要求开发商退还定金。

签订认购协议的注意事项

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要目的是，一旦购房者选择了房屋，开发商必须为其保留该房屋，并与购房者签订《商品房买卖合同》。如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么保留房屋的做法将对开发商的销售产生影响甚至损失。同时，这也是开发商采取的一种促销手段，通过签订认购协议给购房者施加一定压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，以促成交易。

根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，如果当事人未能订立《商品房买卖合同》，开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用是指具有预付款性质的"订金"，而不是作为订立合同担保性质的"定金"。而且，只要当事人在合法、自愿的基础上约定不予退还，具有预付款性质的"订金"都应依法保留。

根据《合同法》和《担保法》相关规定，定金的数额不得超过合同标的总额的百分之二十。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。

因此，在存在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下，购房者很可能处于被动地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承担定金或订金的损失。因此，建议购房者谨慎签署《房屋认购协议书》，注意协议书中采用的是"定金"方式还是"订金"方式，是否存在"另有约定"。