如果在签订《商品房认购书》时，房源已经取得预售许可证，并且认购书中明确约定了房号、面积、价格、付款方式等条款，那么该《商品房认购书》被视为有效协议。在这种情况下，退房将被视为违约行为，购房者无法要求开发商退还定金。
在签订《商品房认购书》后，以下两种情形下购房者可以退房：
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要目的是，一旦购房者选择了房屋，开发商必须为其保留该房屋，并与购房者签订《商品房买卖合同》。如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么保留房屋的做法将对开发商的销售产生影响甚至损失。同时，这也是开发商采取的一种促销手段，通过签订认购协议给购房者施加一定压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，以促成交易。
根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，如果当事人未能订立《商品房买卖合同》，开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用是指具有预付款性质的"订金"，而不是作为订立合同担保性质的"定金"。而且，只要当事人在合法、自愿的基础上约定不予退还，具有预付款性质的"订金"都应依法保留。
根据《合同法》和《担保法》相关规定，定金的数额不得超过合同标的总额的百分之二十。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
因此，在存在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下，购房者很可能处于被动地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承担定金或订金的损失。因此，建议购房者谨慎签署《房屋认购协议书》，注意协议书中采用的是"定金"方式还是"订金"方式，是否存在"另有约定"。
商品房交易中的定金问题。定金是购房者在合同签订前或支付房款前向开发商支付的一定数额的金钱，具有担保作用。法律规定了定金退还的情况，只有在开发商违约时购房者才能要求退还定金。购房者在交定金时需注意定金条款的强制性、定金与预付款的区别以及定金与订金的法律
合同解除后定金的退还问题。第一个案例涉及江小姐与开发商签订的购房合同，因按揭贷款无法按照约定比例批准而导致合同解除，开发商未退还定金引发争议。律师分析认为，定金应随主合同（购房合同）的解除而返还。第二个案例涉及邱生与房地产公司签订的商品房预售合同，开
目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前，一般都通过认购、预定等方式向买受人收取定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，一些开发商便不退还定金。一些购房人认为，一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金
合同签订之前,必须要先确认开发商的“五证”和“两书”是齐全的,房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件,并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续,也就是说,只有这群手续都齐备了,它才有资格卖房。法律规定,购房者违约,定金不予退还,开发商违约,
