要确定公摊面积是否超出法律规定以及是否可退房，需要参考买卖双方签订的购房合同。
根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的解释，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符的情况，处理原则如下：
(一) 面积误差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格进行结算，如果买受人要求解除合同，则不予支持；
(二) 面积误差超过3%，买受人要求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，且房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人需按照约定的价格补足面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款，超出3%的部分由出卖人承担，并归买受人所有；如果房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人需返还买受人面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款及利息，并双倍返还超过3%的部分房价款。
销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词，也就是说，平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积”是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、
在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。客
商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少
