要确定公摊面积是否超出法律规定以及是否可退房，需要参考买卖双方签订的购房合同。
根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的解释，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符的情况，处理原则如下：
(一) 面积误差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格进行结算，如果买受人要求解除合同，则不予支持；
(二) 面积误差超过3%，买受人要求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，且房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人需按照约定的价格补足面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款，超出3%的部分由出卖人承担，并归买受人所有；如果房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人需返还买受人面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款及利息，并双倍返还超过3%的部分房价款。
购房者在面对开发商违约时的应对策略。购房者应审查开发商的综合验收备案证明等材料，并注意水、电、气等是否开通，是否有未经授权的规划更改。对于不可抗力非全免责的情况，开发商只有在发生不可抗力的特殊情况下才能免除延期交房的赔偿责任。购房者应保留相关证据材料
虚假首付款合同的效力问题，指出这类合同根据《中华人民共和国合同法》被视为无效。同时，列举了导致合同无效的情形，并重点介绍了房屋买卖合同纠纷的证据要求。在解决房屋买卖合同纠纷时，需要向法院提供相关的证据以维护自身权益。
口头与合同交房日期不符时，应以书面合同为准。此外，文章还介绍了房屋买卖合同必须满足的条件，包括合同当事人必须符合主体资格、表意真实，并且房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
购房合同的签订对象以及相关内容。购房合同通常与房地产开发商签订，中介代理公司需开发商授权。合同需一式四份，包括住建委、开发商、银行和购房者各执一份。为保障购房者权益，合同中还附有补充条款，以解决贷款问题、房屋所有权证办理时间、精装修房屋标准和开发商的
