商品房的重复销售如何处理

商品房的重复销售纠纷处理方法

一、在先买方行使无效请求权

1、无效请求权的法律依据

根据最高人民法院《商品房司法解释》第十条的规定，如果买受人发现出卖人与第三人串通，偷偷签订了另外一份商品房买卖合同并交付房屋使用，导致买受人无法取得房屋所有权，买受人可以请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效。

2、无效请求权的行使

行使无效请求权需要满足两个严格前提条件。首先，卖方与在后买方必须存在恶意串通。卖方的恶意是显而易见的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。在很多情况下，后买方可能并没有恶意，更不用说与卖方串通了。如果后买方明知该房属于重复销售，理智的做法是寻找其他房屋，以避免不必要的纷争，除非该房屋的性价比非常高，无可替代。然而，这种情况非常罕见。其次，卖方必须已经履行了在后的合同，导致在先买方无法取得房屋所有权。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权仍然在卖方手中，买受人完全可以按照一般的合同纠纷要求卖方承担违约责任并继续履行合同，而无需主张在后合同无效。

在先买方有权自主决定是否行使无效请求权。只有在明确行使该权利并提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依据其请求宣告在后合同无效。人民法院不应主动宣告合同无效，而是应根据在先买方的请求来决定。

二、在先买方行使损害赔偿请求权

在没有满足上述无效请求权前提的情况下，买受人可以行使惩罚性赔偿请求权。根据《商品房司法解释》第八条的规定，如果商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人无法实现买卖合同目的，无法取得房屋所有权，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因此，买受人不仅可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以行使惩罚性赔偿请求权，即要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房者在遇到商品房重复销售问题时应保持谨慎。在遭遇房地产商的二次销售后，购房者不应妥协，而是应该利用法律手段维护自己的权益。上述关于商品房重复销售处理方法的解答仅针对简单问题，建议当事人在遇到此类纠纷时冷静处理，并咨询专业的房产律师，以争取最大的胜算。