房屋转租不得不注意的事

房屋转租的合法性及注意事项

一、房屋转租的定义

房屋转租是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租给他人使用，以获得租金性收益的行为。转租可以以联营、承包经营和合作经营等名义进行。

二、转租的合法性

私房转租必须经原出租人同意。如果房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，或者承租人与出租人协商签订了同意转租的补充合同，那么承租人可以进行转租。如果没有明确约定或者补充合同，承租人在转租房屋前必须以书面形式征得出租人同意。如果承租人未经同意转租，属于违约行为，出租人有权解除租赁合同并追究承租人的违约责任。

三、禁止转租的情况

以下情况下不得进行转租：

1. 承租人拖欠租金。
2. 承租人在承租房屋内擅自搭建。

即使租赁合同约定了转租事项，当发生上述第一和第二种情况时，出租人仍有权收回同意房屋转租的意思表示，并追究承租人的违约责任。当然，如果当事人就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，可以不受禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如违反房屋规划管理规范。

四、转租的注意事项

在进行房屋转租时，需要注意以下事项：

1. 非独立成套房屋的转租：承租人转租后，增加了合用部位的使用人，可能会影响相邻使用人对合用部位的正常使用。因此，承租人在使用合用部位时应保持原状，不得随意扩大合用使用部位，以免影响相邻使用人的权益。如需改变合用部位的使用状况，需征得原出租人和相邻使用人的同意。
2. 转租期限：转租合同约定的租期不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

五、登记备案

私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内，向房屋所在地区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案。提交的材料包括租赁合同登记备案证明、转租合同以及转租承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。如果提交的材料符合规定，相关部门将出具转租合同登记备案证明。

六、转租租金

转租的租金由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益。如果租赁合同或出租人未约定转租租金收益分配，出租人无权获取收益。