房屋认购协议是指开发商承诺在一定期间内不向除认购人以外的第三方出售房屋的协议。认购人在此期间内与开发商商谈购房事项，并遵循协议约定的条款。该协议的主要特征是买卖双方约定将来订立合同的谈判义务，而不是最终签约。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，具备以下条件的民事法律行为有效：
1. 行为人具备相应的民事行为能力；
2. 意思表示真实；
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，合同在依法成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。
如果根据法律、行政法规的规定，合同需要办理批准等手续，未办理这些手续会影响合同的生效，但不会影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。如果应当办理批准等手续的当事人未履行义务，对方可以要求其承担违反该义务的责任。
根据法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形也需要办理批准等手续。
除了主合同外，商品房买卖合同还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。这些附件在合同中的地位非常重要，因为主合同只能采用法定的统一文本。
房屋平面图应当明确标明每个房间的尺寸、墙体的宽度，以及阳台的大小、空调机位等设备位置。如果这些内容不明确，房屋平面图就无法准确指示，也无法对开发商施加约束。
房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。例如，不应该使用诸如“高级”、“名牌”、“精装修”等词语，而应明确规定“高级”具体指什么标准、“名牌”是哪个牌子、“精装修”需要达到什么装修效果。
根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以与开发商协商并行使合同的修改和补充权。买受人可以在主合同之外签订补充协议，明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
购买第二套房的贷款条件和优惠政策。贷款条件包括借款人需具备完全民事行为能力、本市城镇正式户口或有效居留身份等。最新优惠政策规定，购买第二套房的最低首付比例调整为不低于40%，且根据不同情况有所调整。此外，二套房优惠政策的认定标准也进行了明确，包括家庭
安置房是否算二套房的问题。安置房是否算二套房需综合考虑产权登记和当地房产政策。同时，文章还涉及了安置房能否购买以及商品房内有安置房该如何处理的问题。购买安置房需谨慎，需了解房产证真实性和合法性等情况。如遇到商品房内有安置房的情况，建议咨询律师维护自身
夫妻婚前各有一套房，婚后是否算二套房的问题。依据中国现行法律规定，需考虑房屋登记及贷款情况等因素。另外，还讨论了婚姻登记前购买的房产是否算婚前财产和婚前协议赠予的房子是否可以随意撤销的问题。这些问题都需要结合实际情况具体分析，建议向专业律师咨询以获取
二套房贷首付比例的计算方法，受到城市、政策和个人信用状况等多种因素影响，具体比例可能有所不同。另外，还讨论了贷款未获审批、失业期间房贷分期等问题对首付退款的影响。在不同的特定情况下，处理方式有所不同。具体需参照《个人所得税专项附加扣除暂行办法》并根据
