非法转租原物与孳息如何处理

非法转租，未经出租人同意的，合同是无效的，原物及其孳息，应当返还出租人。

非法转租的效力：

《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。

对于这两处规范性文件的关系问题，合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。

但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢?

首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。

其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。

最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关系的解除，承租人就不再有承租权了，就无法履行转租合同了，转组合同就失去了存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。