根据《中华人民共和国民法典》物权编第二百二十一条第一款的规定，以下情形可以认定预先登记不发生物权效力：
法律依据：《关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)》第四条
在与开发商签订《商品房买卖合同》后，准备资料到房管局备案。
准备以下资料：由房开盖章、客户签字的《商品房买卖合同》一份，备案后的备案表一份，房屋登记申请表(客户签字房开盖章)一份，身份证复印件一份，婚姻状况证明一份，首期款和维修基收据复印件一份，以上复印件全部加盖房开公章。
将准备好的办理预告资料带到房管局，交予经办人。经办人收到资料后，预计3至4个工作日后，客户可以到房管局取回资料。此时多了四份资料分别是《房屋预告登记审批表》《收费通知单》《询问笔录》《房屋预告登记申请表》。
客户本人在《房屋预告登记申请表》《询问笔录》上签名按手印，开发商加盖公章。
将签好字，盖好章的《房屋预告登记申请表》和《询问笔录》交予经办人审批。经办人预计3至4个工作日后，客户携带身份证原件到房管局的缮证窗口，领取《收费通知单》。随后，客户需前往缴费窗口，缴纳80元的预告登记费和20元的档案管理费。缴费完成后，再将相关材料交予缮证窗口经办人进行打证和发证。客户即可领取自己的《房屋预告登记证明》。
借名购房存在的两个问题。首先是合同的效力问题，借名购房合同可能会被认定为无效，因为政府推出安居房等是为了改善特定人群的居住条件，如果借名购房合同有效，则会使不符合条件的人购买这些房产，违背了政府初衷。其次是房屋买卖的风险问题，包括名义买房人反悔和房产
担保合同的定义与作用，涉及反担保中的第三方担保人身份和资产抵押问题。担保合同是确保债权人利益的有效手段，其效力认定要考虑主合同是否有效及担保合同的主体、客体和内容是否合法妥当。第三方反担保人并不限于借款人自己，任何具备担保能力的人都可以成为反担保人。
小产权房买卖合同的效力认定和处理原则，以及遇到拆迁时的法律问题。小产权房不能向非本集体成员转让或出售，买卖合同的有效性取决于具体情况。合同无效后，买受人需返还房屋，出卖人补偿买受人添附部分价值。拆迁时，购房人非合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，但可通
再审申请中证据的相关问题。包括新证据的定义、提供的时限、不采纳非新证据的处理、逾期提供证据的处理、再审申请中的新证据以及逾期提供证据理由成立的情形。强调了新证据的重要性和规定，以及不同情况下证据的处理方式和后果。
