市场运作房是指商品房，其与集资房的主要区别在于土地来源的不同。市场运作房的土地来源通常是通过出让的方式获得。
集资房是指为解决企事业单位内部职工的住房问题而建设的房产。企事业单位通过拥有的划拨土地使用权和部分资金，以及从内部职工筹集的资金，建成房产后以较低的价格转让给内部职工。集资房不允许在市场上自由转让。同时，集资房的产权属于企事业单位的整体产权，购买者只获得房产的使用权，而没有完全的产权，因此集资房没有独立的房产登记凭证。
根据《经济适用住房管理办法》第七条规定，经济适用住房建设用地通过划拨的方式供应。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出，以确保优先供应。
根据《经济适用住房管理办法》第八条规定，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。而经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府承担。此外，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当通过出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
在土地使用权出让或划拨之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对以下事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：(一) 房地产开发项目的性质、规模和开发期限；(二) 城市规划设计条件；(三) 基础设施和公共设施的建设要求；(四) 基础设施建成后的产权界定；(五) 项目拆迁补偿、安置要求。
购买集资房需要注意以下几点：
集资房是企事业单位为解决内部职工住房问题而建设的房产，产权属于企事业单位，购买者仅获得房产的使用权，没有完全产权。集资房的产权归企事业单位所有，企事业单位有权处置集资房，包括将其作为抵押物向银行贷款。购买集资房的使用权很大程度上取决于房产所有权人的信用状况。
集资房一般由国有单位组织建设，使用自有的国有划拨土地。国家对集资房减免部分税费。房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权可以归单位和职工共有，经过一段时间后过渡为职工个人所有。集资房属于经济适用房的一种。相比之下，商品房是由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，可以在取得房产证后上市交易。
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