1. 依据不动产登记来认定“一房二卖”中两个合同的效力。根据一般情况，房产需要进行登记才能发生效力。不动产属于不动产物权，其设立、变更、转让和消灭必须经过合法登记才能生效；若未经登记，则不发生效力。因此，在“一房二卖”中，只有办理了不动产登记的房产合同才具有效力。若双方都未进行登记，买卖合同仍然有效，但房产将无效。
2. 法律依据：
3. 当事人可以根据以下多方面因素来确定是订立口头合同还是书面合同，或者是否需要公证、鉴证等：交易时间的紧迫程度、双方的信任度、合同标的额大小、履行期限的长短以及交易对双方的重要性等。
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借名购房存在的两个问题。首先是合同的效力问题，借名购房合同可能会被认定为无效，因为政府推出安居房等是为了改善特定人群的居住条件，如果借名购房合同有效，则会使不符合条件的人购买这些房产，违背了政府初衷。其次是房屋买卖的风险问题，包括名义买房人反悔和房产
担保合同的定义与作用，涉及反担保中的第三方担保人身份和资产抵押问题。担保合同是确保债权人利益的有效手段，其效力认定要考虑主合同是否有效及担保合同的主体、客体和内容是否合法妥当。第三方反担保人并不限于借款人自己，任何具备担保能力的人都可以成为反担保人。
房屋买卖协议的法律效力问题。根据相关法律规定，双方自愿签订的房屋买卖协议具有法律效力，但存在欺诈胁迫、恶意串通等法定情形会导致合同无效。在商品房买卖合同中，出卖人主体不当、买受人主体不当、出卖人隐瞒抵押事实和销售拆迁安置房屋等情况也会导致合同无效。购
小产权房买卖合同的效力认定和处理原则，以及遇到拆迁时的法律问题。小产权房不能向非本集体成员转让或出售，买卖合同的有效性取决于具体情况。合同无效后，买受人需返还房屋，出卖人补偿买受人添附部分价值。拆迁时，购房人非合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，但可通
