1. 依据不动产登记来认定“一房二卖”中两个合同的效力。根据一般情况，房产需要进行登记才能发生效力。不动产属于不动产物权，其设立、变更、转让和消灭必须经过合法登记才能生效；若未经登记，则不发生效力。因此，在“一房二卖”中，只有办理了不动产登记的房产合同才具有效力。若双方都未进行登记，买卖合同仍然有效，但房产将无效。
2. 法律依据：
3. 当事人可以根据以下多方面因素来确定是订立口头合同还是书面合同，或者是否需要公证、鉴证等：交易时间的紧迫程度、双方的信任度、合同标的额大小、履行期限的长短以及交易对双方的重要性等。
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