未与物业签合同的物业费纠纷怎么处理的？

一、未与物业签订合同的物业费纠纷处理方式

根据《物业管理条例》的规定，业主委员会与物业公司签订的物业管理合同对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主实际上接受了物业服务，业主应按实际发生的服务价格向物业公司支付相应费用，以补偿其已提供的服务。因此，未签订物业合同或物业公司未提供资质证明的情况下，业主也不可以拒绝支付物业费。

二、拒绝支付物业费的情形

只有在以下情况下，业主可以不支付或少支付物业服务费用：

1. 物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务且未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
2. 实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒绝支付。
3. 物业管理企业未履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不支付或少支付相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分，业主可以不支付。物业服务合同约定先服务后收费的情况下，在物业管理企业未提供相应服务的情况下，业主可以不支付相应的服务费用。
4. 物业存在霸王条款的情况下，业主可以拒绝支付。例如，前期物业未经与业主协商订立合同，而是单独订立合同。
5. 物业未履行合同的情况，例如未按要求定期清理下水道。

三、物业合同的特征

1. 物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。

习惯上，物业服务合同也被称为物业管理合同，但与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同有本质上的不同。

2. 物业服务合同是一种特殊的委托合同。

物业服务合同的产生基于业主大会和业主委员会的委托，但与一般的委托合同存在差异。根据《民法典》第九百一十九条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同建立在当事人之间的相互信任基础上，任何一方失去对对方的信任都可以随时解除委托关系。然而，在物业服务合同的履行过程中，无论是物业公司还是业主、业主大会、业主委员会，都不能以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。此外，委托合同可以是有偿的或无偿的，可以是口头的或书面的，而物业服务合同只能是书面且有偿的合同。

3. 物业服务合同以劳务为标的的合同。

物业服务企业的义务和报酬

物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，包括但不限于房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。完成了约定义务的物业服务企业有权获得相应的报酬。

物业费的缴纳与合同签订

即使没有签订物业服务合同，也不能免除物业费的缴纳义务。物业服务合同具有以下特征：

• 物业服务合同以劳务为标的。
• 物业服务合同属于特殊的委托合同。
• 物业服务合同建立在平等、自愿的基础上。
• 物业服务合同是一种诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。

因此，根据法律规定，无论是否签订物业服务合同，业主都有义务缴纳物业费。