房屋抵押权的实现

房屋抵押权的设立及当事人

在抵押权设立后，提供抵押房屋的当事人被称为房屋抵押人，而接受抵押房屋的原债权人被称为房屋抵押权人。

房屋抵押人的资格要求

根据法律规定，房屋抵押人必须具备完全的民事行为能力，而无民事行为能力或限制民事行为能力的人则不能设定房屋抵押。

房屋抵押人的权利

房屋抵押人享有以下权利：

1. 房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权获得抵押房屋的各种收益。
2. 房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但如果想要转让抵押房屋，则需要事先征得房屋抵押权人的同意。
3. 房屋抵押人可以多次对抵押房屋进行出抵，但必须确保多个房屋抵押权所担保的债权总额不超过抵押房屋的价值。
4. 房屋抵押人可以将抵押房屋出租。

房屋抵押人的义务

房屋抵押人的主要义务是保管义务，即对抵押房屋进行妥善保养和维护。

如果由于抵押人的侵害行为导致抵押房屋价值减少，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少价值相当的担保。

如果抵押的房屋毁损或灭失，抵押人应以其他财产充抵押的房屋。在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的原因而毁损或灭失时，抵押人可以向房屋抵押权人提供担保，也可以将赔偿请求权转让给抵押权人以免除责任。

房屋抵押权人的权利

房屋抵押权人在以下情况下享有权利：

1. 债务人未履行到期债务。
2. 抵押人被宣告破产或被撤销。
3. 发生当事人约定的实现抵押权的情形，或其他严重影响债权实现的情况。

在上述情况下，房屋抵押权人可以与房屋抵押人协商，通过折价、拍卖或变卖抵押的房屋来优先受偿。在抵押房屋折价或拍卖、变卖后，超过债权数额的部分归房屋抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

确定抵押财产时的注意事项

在需要确定抵押财产的情况下，房屋抵押权人应注意设定抵押的顺位和金额。

转让抵押房屋时的处理

当同意房屋抵押人转让抵押的房屋时，应提前清偿债务或将转让所得的价款提存给抵押权人。

然而，房屋抵押权人应明确，将房屋和土地一并抵押的规定仅旨在解决土地使用权和房屋所有权归属不同权利人时的利益冲突，而非强行扩大抵押权的效力。

拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权

在实现抵押权并拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖。然而，抵押权的效力不及于未约定的部分，抵押权人无权优先受偿未约定部分的债务。

禁止的流押条款

在设定抵押时，禁止规定在无法偿还债务时将房屋直接过户给债权人，因为这是法律所禁止的流押条款。