二手房顺位抵押的法律信赖性如何评估？

二手房顺位抵押的法律风险

一、购买被抵押的房子存在的风险

1. 重复抵押

在房屋建设过程中，开发商可能因资金不足选择将部分房源抵押给银行以获取贷款。然而，开发商在未经银行同意且未告知购房者的情况下，对已被抵押的房源进行出售。这种重复抵押交易给房屋权属登记带来风险。

2. 多方利益冲突

利益冲突风险通常发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。例如，开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产。一旦开发商无法偿还抵押贷款，处理房屋归属问题将变得复杂，可能导致购房者无法及时收房或购房者的产权遭受转移。

3. 退房难

开发商恶意隐瞒抵押情况，要么要求购房者补办解押手续继续交易，要么支付违约金同意购房者退房。然而，通常情况下退房并不容易，维权过程可能漫长，无法办理不动产证。

二、抵押权顺位的变更

抵押权顺位的变更是指同一抵押物上的多个抵押权人经协议将其抵押权的顺位互相交换。顺位变更后，各变更抵押权当事人的优先受偿次序发生变动。与抵押权顺位的让与、放弃产生相对效力不同，顺位的变更具有绝对的效力，通过协议使各自抵押权的顺位发生变动，原先顺位靠前的抵押权人变为后顺位抵押权人，原先顺位靠后的抵押权人变为先顺位抵押权人，同时抵押权所担保的债权额度也发生变动。

抵押权顺位变更的构成要件基本等同于抵押权顺位的让与，但需要注意的是，顺位的变更具有绝对的效力，不仅受偿次序发生变动，还会影响受偿的债权额。因此，若要进行顺位变更，双方当事人必须获得其他抵押权人的同意。

二手房顺位抵押的风险评估

总体而言，购买二手房顺位抵押存在一定风险。重复抵押可能导致房屋产权混淆，加剧各方利益冲突。如果开发商恶意隐瞒抵押情况，处理起来将更加复杂。