拆迁补偿面积计算问题：按建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积？

房屋面积计算对被征收人补偿的影响

房屋面积的计算直接影响着被征收人的补偿。那么，在征收中，“房屋面积”具体是按照什么来计算呢？是建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积呢？今天，我们将与大家详细探讨。

实践中的“房屋面积”等同于“建筑面积”

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第9条的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准……在房屋征收实践中，所谓的“面积”指的是建筑面积，而不是套内建筑面积或者单纯的使用面积。

各种面积的定义

在房屋征收中，我们需要了解以下几种面积的定义：

• 使用面积：也被称为“地毯面积”，指的是你的房子地面上能够铺上地毯的全部面积。
• 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。建筑面积等于套内建筑面积加上公摊面积。简单来说，建筑面积是你购买房屋时销售人员所说的面积，最终在房产证上体现。
• 公摊面积：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

地方条例保障被征收人的权益

在此，我们提醒大家，北京、上海等地的地方性规定中仍然沿用了《条例》中“建筑面积”的表述。而一些地方则通过规定来保障被征收人的权益。

例如，《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》第15条第（四）项规定，安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。

济南市的这一规定能够有效避免置换的安置房的公摊面积增大导致被征收人实际可使用面积减小的情况。而根据“拆一还一”基础上适度增加的补偿原则，被征收人也不必过于担心自己的安置房实际使用面积减少的问题。

仔细分辨不同的面积

被征收人必须仔细分辨房屋征收中涉及的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和公摊面积等概念。

如果被征收人对测绘面积结果有异议，可以在对房屋价格评估报告的复核、专家委员会鉴定，甚至征收补偿决定的诉讼过程中提出异议。然而，一般情况下，面积本身不会引发太大的争议，主要争议点在于“无证面积”的处置标准。