合法房屋的分类及判别标准

拆迁中的法律问题及解决方法

拆迁户面临的问题

在拆迁过程中，一些拆迁户突然被告知他们的房屋是违法建设，不符合建设规定，因此不予赔偿。此外，他们还收到了一些拆除违建的通知。这让拆迁户们感到困惑，因为他们一直以来都认为自己的房屋是合法的，为什么在拆迁时却被认定为违法建筑呢？

法院确认政府行为违法

2018年6月14日，湖北某市某区的张女士家的私有房屋被该区人民政府规定强制拆除。在强拆前两天，张女士收到了该区项目指挥部发送的一份告知书，告知她的房屋属于违法建设，政府将在6月14日依法拆除，并责令张女士在规定时间内搬离。

告知书并未告知张女士其他权利，如申辩、救济等。然而，在收到告知书后的第三天，区政府就强行拆除了张女士的房屋，造成了严重的财产损害，使张女士一家无家可归。

张女士家随后将此案件诉至市中级人民法院，我们作为她的代理人，针对征收方的违法强拆提出了几点论述：

1. 在申请行政复议期间，区政府未依法申请法院强制执行，而是自行组织人员拆除房屋，这是违法的行为。
2. 房屋是否违建尚未经最终司法认定，张女士家享有的法律救济尚未终结，区政府无权对房屋是否违建进行认定。政府在告知后进行强拆剥夺了张女士享有的陈述、申辩、听证、复议和诉讼等司法救济权利，这是严重违法的行为。
3. 在房屋征收过程中，征收方应当依法实施征收，如双方无法达成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。然而，征收方即区政府及相关部门既未及时履职，也未能保障被征收人的合法权益，还未能正确理解有关强制搬迁制度的立法目的，最终决定强拆行为被法院认定为违法。

最终，在律师的努力和法院的支持下，张女士家赢得了这场官司。然而，类似张女士家的情况在拆迁户中并不罕见，而且并不是每个拆迁户都能如她们一样取得胜利。

关键因素

张女士家能够取得胜利有三个关键因素：

1. 未签订拆迁协议，充分取证并保留与自建房屋相关的材料。
2. 及时请律师介入，专业律师能够第一时间了解并介入案件，对整个案件的把控起到关键作用。
3. 地方法院对案件进行了充分审查。

房屋拆迁中的违建问题

不能认定为违建的房屋类型

以下几种房屋不能被认定为违建，但在拆迁中经常被错误地拆除：

2008年之前建造的房屋

2008年1月1日，《城乡规划法》开始实施，此法为加强城乡规划管理、改善人居环境、促进城乡经济社会全面协调可持续发展而制定。该法主要约束城市和乡镇规划区内的相关活动。在此之前，适用的主要是1984年颁布的《城市规划条例》，该条例主要约束城市内的房屋。

大部分农村和集体土地上的房屋不适用城市规划条例，但在2008年之前，我国还有一部1993年颁布的《村庄、集镇规划建设管理条例》，在一定程度上规范了农村和乡镇的房屋。因此，如果在拆迁过程中，行政部门采取的是《城乡规划法》的限期拆除通知或决定，而该房屋在2008年之前已建成，直接适用该法律来规范是错误的。

宅基地上的房屋超建的面积

一些农户因家庭人口增加，例如子女成年后结婚，房屋空间已不足以居住，因此在自己的老房子上增建或在剩余的宅基地上新建房屋，以满足家庭生活的需要。这样的房屋不能被完全认定为违建，应结合实际情况进行合理调查和确认。

房屋征收决定之后认定的违法建筑

一旦房屋被划入征收范围，征收方将负责调查房屋的登记情况和性质确认等工作，其他部门不应再对房屋是否违建进行认定。

同样地，在征收决定公布后，营业用房的工商营业手续将停止办理，户籍信息也将被冻结。这是征收决定产生的法律效果。如果在拆迁活动进行中，对房屋进行违建认定和处罚，就是以拆违来代替拆迁，损害了房屋权利人的利益。

拆迁中的解决方法

在拆迁活动中，很多人以拆违的名义实际上是为了低补偿征收土地和房屋。在这种情况下，拆迁户应采取以下三点措施：

1. 保持冷静，不要被他人的说法吓到，要稳住自己的心态，理智对待事情。
2. 及时收集与房屋建设相关的材料，如房屋和土地权属证明、征收方的相关文件和补偿安置方案等。这些材料将成为确认拆迁补偿的重要依据，拆迁户应密切关注并收集。
3. 如果遇到不利的情况，应咨询专业人士，了解违建与拆迁之间的区别和相关法律依据，提前做好准备。