当前位置:手心律师网首页 > 法律知识 > 房地产 > 其它房产知识 > 房地产开发 > 抵押贷款的风险与防范

抵押贷款的风险与防范

时间:2023-12-28 浏览:27次 来源:由手心律师网整理
317691

房地产抵押贷款的法律风险与防范

一、房地产开发抵押贷款的风险和防范

1. 房地产开发应具备“四个证”

根据相关规定,对于未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。根据司法解释,以违法、违章建筑物作为抵押的抵押权是无效的。因此,银行不应向未具备“四个证”的开发商发放房地产抵押贷款。

2. 房地产开发建筑承包商优先受偿

根据合同法规定,如果发包人未按照约定支付价款,承包人可以催告发包人支付,逾期不支付的情况下,承包人可以与发包人协议将工程折价或者申请法院拍卖工程,建筑工程的价款优先受偿。最高人民法院进一步明确规定,在房地产纠纷案件和执行案件中,建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应采取措施,如贷前调查、建筑商放弃优先受偿权的书面承诺和借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任,来防范这种贷款风险。

二、房产抵押贷款的风险与防范

1. 商品房预购人的对抗权问题

根据最高人民法院的规定,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此,即使办理了抵押贷款登记,银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者和建筑商优先受偿权之后。

2. 房产抵押期限问题

在办理房产抵押时,应将房产抵押贷款期限与抵押权的期限保持一致。如果贷款到期未还或者房产部门主动撤销抵押权,将给贷款造成风险。根据法律规定,抵押权与债权同时存在,同时消灭。因此,银行应在办理登记时尽量约定较长的贷款期限,以避免抵押权过期问题。

3. 家庭房产抵押贷款风险问题

家庭房产属于共有财产,未经其他共有人的同意,抵押无效。因此,在办理此类贷款时,银行应要求夫妻双方都签字,表示同意用家庭房产抵押贷款,以防止抵押无效。

4. 已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题

根据相关规定,如果借款人将已出租的房产抵押给银行,银行在实现抵押权后仍受租赁合同的约束,不能重新出租房产。因此,银行应要求未出租的抵押人提供书面证明,对已出租的要求承租人放弃优先权。

5. “借新还旧”房产抵押风险与防范

根据法律规定,旧贷款还清后,旧的债权和抵押权同时消灭,因此用不存在的抵押权对新的贷款进行担保是无效的。因此,银行在办理“借新还旧”过程中,应重新办理房产抵押登记,以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。

6. 抵押人变相变卖房产的风险与防范

为防范抵押人将房产变卖的风险,银行应在贷款前进行充分调查,评估房产的市场价值,并控制房产抵押贷款的抵借比。

7. 抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范

如果抵押人的行为导致抵押房产价值减少,银行有权要求抵押人停止行为并恢复抵押房产的价值,或提供与减少的价值相等的担保。此外,如果抵押人在原土地上增建房屋,新增的房屋不属于抵押物,银行在拍卖抵押物时无权优先受偿。如果抵押房产因某种原因灭失,灭失所得的赔偿金应作为抵押财产。

三、在建工程抵押贷款的风险与防范

1. 在建工程抵押只能为开发商本人借款提供担保

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,将土地使用权和在建工程投入的资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行。因此,只能为开发商本人借款提供抵押担保,不得为第三人提供抵押。

2. 在建工程占用范围内的国有土地使用权已抵押,那么在建工程抵押无效

3. 房屋竣工验收后,应将在建工程抵押置换为房屋所得有权证和国家土地使用权证齐全的房产抵押

四、国有土地使用权抵押贷款的风险与防范

1. 弄清国有土地使用权的取得方式,是否交纳土地出让金

2. 弄清国有土地使用权的期限

五、农村宅基地和房屋的抵押问题

农村宅基地属于农村集体所有,个人无权以此设定抵押。因此,农民个人无法以宅基地作为抵押物。同样,宅基地上的房屋也不能办理抵押。

六、公司房地产作为股东或他人债务抵押担保的效力

根据法律规定,董事、经理违反公司法规定,以公司资金为股东或其他个人债务提供担保的,担保无效。因此,在办理公司房产抵押担保时,银行应谨慎防范,避免抵押无效。

延伸阅读
  • 常年法律顾问

    公司治理、拟审合同、合同规划

    商务谈判、纠纷处理、财税筹划

  • 专项法律顾问

    并购重组、IPO、三板挂牌

    信托、发债、投资融资、股权激励

  • 保利地产与保利时代的区别

    保利地产与保利时代之间的区别。保利地产是中国某集团的全资子公司,是一家国家一级房地产开发资质企业,在武汉市场有着较长的发展历史并开发了多个项目。而保利时代是保利地产旗下的一个项目。两者有关联,但属于相互独立的公司。此外,还讨论了保利地产与另一家公司*

  • 房屋预售登记证的定义和程序

    房屋预售登记证的定义和程序。在中国,商品房预售需要获得《商品房预售许可证》,开发企业需提交相关证件和资料,包括土地使用权证书、施工许可证等。房地产管理部门审查合格后,核发许可证。此外,还涉及预备案和预售登记的含义,预备案指商品房预售合同备案,而预售登

  • 二手房交易风险有哪些

    二手房交易存在多种风险,包括利用虚假身份骗取定金及购房款、利用虚假房证骗取定金及购房款、利用购房贷款程序骗取交易房屋以及中介公司违规操作造成交易风险等。为了防范这些风险,买方应注意确认房主的真实身份、确定房屋是否有历史遗留问题、明确付款方式和约定支付

  • 抵押贷款的风险与防范

      目前全国房地产市场处于“震荡”之中,虽然国家、地方不断出台调控政策措施,如果房地产市场一旦衰退,将对银行的信贷资金将构成巨大的风险,其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小,但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法

  • 仓单质押的风险要如何防范
  • 外资审计风险控制的特征是什么
  • 抵押房的保险和购买人寿保险

服务热线:(工作日09:00-18:00)

183-1083-5653

咨询律师