抵押贷款的风险与防范

房地产抵押贷款的法律风险与防范

一、房地产开发抵押贷款的风险和防范

1. 房地产开发应具备“四个证”

根据相关规定，对于未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。根据司法解释，以违法、违章建筑物作为抵押的抵押权是无效的。因此，银行不应向未具备“四个证”的开发商发放房地产抵押贷款。

2. 房地产开发建筑承包商优先受偿

根据合同法规定，如果发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人支付，逾期不支付的情况下，承包人可以与发包人协议将工程折价或者申请法院拍卖工程，建筑工程的价款优先受偿。最高人民法院进一步明确规定，在房地产纠纷案件和执行案件中，建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此，银行应采取措施，如贷前调查、建筑商放弃优先受偿权的书面承诺和借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任，来防范这种贷款风险。

二、房产抵押贷款的风险与防范

1. 商品房预购人的对抗权问题

根据最高人民法院的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者和建筑商优先受偿权之后。

2. 房产抵押期限问题

在办理房产抵押时，应将房产抵押贷款期限与抵押权的期限保持一致。如果贷款到期未还或者房产部门主动撤销抵押权，将给贷款造成风险。根据法律规定，抵押权与债权同时存在，同时消灭。因此，银行应在办理登记时尽量约定较长的贷款期限，以避免抵押权过期问题。

3. 家庭房产抵押贷款风险问题

家庭房产属于共有财产，未经其他共有人的同意，抵押无效。因此，在办理此类贷款时，银行应要求夫妻双方都签字，表示同意用家庭房产抵押贷款，以防止抵押无效。

4. 已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题

根据相关规定，如果借款人将已出租的房产抵押给银行，银行在实现抵押权后仍受租赁合同的约束，不能重新出租房产。因此，银行应要求未出租的抵押人提供书面证明，对已出租的要求承租人放弃优先权。

5. “借新还旧”房产抵押风险与防范

根据法律规定，旧贷款还清后，旧的债权和抵押权同时消灭，因此用不存在的抵押权对新的贷款进行担保是无效的。因此，银行在办理“借新还旧”过程中，应重新办理房产抵押登记，以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。

6. 抵押人变相变卖房产的风险与防范

为防范抵押人将房产变卖的风险，银行应在贷款前进行充分调查，评估房产的市场价值，并控制房产抵押贷款的抵借比。

7. 抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范

如果抵押人的行为导致抵押房产价值减少，银行有权要求抵押人停止行为并恢复抵押房产的价值，或提供与减少的价值相等的担保。此外，如果抵押人在原土地上增建房屋，新增的房屋不属于抵押物，银行在拍卖抵押物时无权优先受偿。如果抵押房产因某种原因灭失，灭失所得的赔偿金应作为抵押财产。

三、在建工程抵押贷款的风险与防范

1. 在建工程抵押只能为开发商本人借款提供担保

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，将土地使用权和在建工程投入的资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行。因此，只能为开发商本人借款提供抵押担保，不得为第三人提供抵押。

2. 在建工程占用范围内的国有土地使用权已抵押，那么在建工程抵押无效

3. 房屋竣工验收后，应将在建工程抵押置换为房屋所得有权证和国家土地使用权证齐全的房产抵押

四、国有土地使用权抵押贷款的风险与防范

1. 弄清国有土地使用权的取得方式，是否交纳土地出让金

2. 弄清国有土地使用权的期限

五、农村宅基地和房屋的抵押问题

农村宅基地属于农村集体所有，个人无权以此设定抵押。因此，农民个人无法以宅基地作为抵押物。同样，宅基地上的房屋也不能办理抵押。

六、公司房地产作为股东或他人债务抵押担保的效力

根据法律规定，董事、经理违反公司法规定，以公司资金为股东或其他个人债务提供担保的，担保无效。因此，在办理公司房产抵押担保时，银行应谨慎防范，避免抵押无效。