如何行使工程款的优先受偿权

如何行使工程款的优先受偿权

1. 催告程序

在满足法定优先权的条件后，承包人应向发包人发出书面催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。发包人未在合同期限届满时支付的情况下，承包人方可行使建设工程的优先受偿权。根据《建设工程施工合同示范文本》，催告期限为28天，属于约定期限。若未约定期限，则可根据工程价款的金额确定合理期限，一般最长为两个月(60天)。

2. 行使方式

根据《合同法》第286条规定，行使法定优先权有两种方式：①发包人和承包人协议折价；②申请法院依法拍卖，但拍卖只能通过法院进行。行使方式有两种途径：①直接向人民法院申请拍卖，并提供证明法定优先权存在和具备行使条件的证据；②向法院提起确认之诉，并通过强制执行程序执行。

3. 行使期限

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。对于中途停建的工程(烂尾楼)，若无法取得竣工日期的证据，可按照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自产生之日起6个月内未行使将消失。

4. 法定优先权的效力

法定优先权具有物权的效力，包括优先效力和追及力等。当发包人进入破产程序时，享有除权，即要求排除在破产财产之外。若建设工程被转让，法定优先权不受影响。

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，优先受偿权优先于抵押权，但在一定条件下，不能优先于消费者债权。