房屋抵押登记的法律注意事项

办理抵押登记的程序

房屋抵押登记的办理程序一般包括以下步骤：

1. 核实产权证送达情况

借款人首先需核实房屋产权证是否已送达到银行。如果产权证已送达到银行，借款人可与银行联系核实。

2. 领取申请书

借款人前往产权证所在区、县国土资源和房屋管理局领取《北京城镇房地产抵押登记申请书》。

3. 准备材料

借款人携带《北京城镇房地产抵押登记申请书》及以下资料到银行办理房屋抵押登记：借款合同(原件)、抵押合同(原件)、评估报告(原件)、产权人身份证(复印件)、配偶身份证(复印件)、夫妻双方户口本(复印件)、结婚证(复印件)。

4. 办理抵押登记

借款人办理完善抵押登记业务后，办理过寿险业务的客户可持相关证明文件到保险公司办理退保业务。

抵押登记的效力

商品房抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应前往房地产登记处办理房地产抵押登记手续。未办理抵押登记的，不得对抗第三人。根据现行法律和相关规定，抵押合同的抵押登记自登记之日起生效。如抵押合同发生变更，应依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

恶意拒绝登记的责任

若抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人遭受损失，抵押人应承担赔偿责任。

登记日期与抵押顺序

由于房地产登记处的原因，导致商品房连续抵押登记的情况，第一次登记的日期被视为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。

抵押登记人的申请人和需提交的材料

以商品房设定抵押申请登记的，申请人为抵押合同当事人。申请抵押登记时，应向登记机构提交以下文件：(1)《房地产登记申请书》(原件);(2)当事人身份证明或单位营业执照(原件及复印件);(3)如有委托他人登记，应提供委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件)。若商品房权利人为自然人，委托书需公证：①在香港申办的公证文书需经中国法律服务(香港)有限公司加章转递确认;②台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书需经上海市公证员协会核对，并出具与海基会寄送的副本核对一致的证明;③在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书需经该国外交部或中国驻该国使(领)馆认证;(4)房地产权证书(原件);(5)借款合同或抵押担保的主债权合同(原件);(6)抵押合同(原件)。

以预购商品房设定抵押权的，应申请预告登记。除上述(1)-(3)、(5)、(6)项资料外，还需提交预购商品房预告登记证明(复印件)；设典登记则将(5)、(6)变更为房地产设典合同(原件)。

若合同一方当事人符合以下情形之一，合同需公证：①外国人；②华侨，包括居住在境外、持有中国护照、无国内身份证明者；③港澳台地区居民；④在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。

抵押权(他项权利)转移登记

抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。抵押权可随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利。房地产登记机构办理登记时，需提交以下资料：①房地产他项权利的登记证明(原件)；②证明他项权利转让的文件(原件)。

抵押权(他项权利)变更登记

抵押权(他项权利)变更登记时，需提交以下资料：①房地产他项权利的登记证明(原件)；②证明房地产他项权利变更的文件(原件)。

抵押权(他项权利)的注销登记

抵押权(他项权利)的注销登记时，需提交以下资料：①房地产他项权利的登记证明(原件)；②证明房地产他项权利终止的文件(原件)；③如抵押所担保的债务已履行或债权人免除债务，需提交债权人出具的书面证明；④如抵押合同已解除，需提交抵押解除合同；⑤如发生法律规定终止或当事人约定终止的其他情形，需提交相关材料。

办理注销抵押登记手续时，若抵押人申请而抵押权人不申请，登记机构可受理抵押人的申请，并责成抵押权人限期办理注销登记。若抵押权人逾期仍未办理注销登记，可依法核准抵押人的注销登记。

抵押权(他项权利)登记的审核

律师应提醒委托人，房地产登记处应在受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应将相关事项记载于房地产登记册，并通知权利人领取登记证明或书面通知申请注销登记；不符合规定条件的，也应书面通知。

以上是关于房屋抵押登记的程序和注意事项的解答。房屋登记是产生效力的前提条件，也是借贷成功的必要条件。因此，建议当事人在进行房屋抵押登记时咨询专业的房产律师，以避免不必要的纠纷。