处理违章搭建的专业律师简析

城市规划管理中的违章搭建问题

违章搭建一直是城市规划管理中的一个难题，难以杜绝。违章搭建是指在未经政府规划部门批准和认可的情况下，在规划审定的图纸之外搭建建筑物或构筑物，包括自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层和有顶走廊等。这些违章搭建的房屋和阳光棚在小区中显得突兀，不仅影响了小区的外观，破坏了邻里间的和谐，更严重的是违反了法律。本文所指的违章搭建仅限于住宅小区内的违章搭建。

政府部门对拆违工作的依据

为了解决违章搭建问题，政府部门出台了一系列规定。目前上海拆违的主要依据包括：

1. 《上海市住宅物业管理规定》
2. 《关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见》

小区业主的禁止行为

根据《物业管理规定》第26条的规定，小区业主禁止进行以下损害公共利益的行为：

1. 损坏房屋承重结构
2. 违法搭建建筑物、构筑物
3. 破坏房屋外貌
4. 擅自改建、占用物业共用部分
5. 损坏或擅自占用、移装共用设施设备
6. 存放不符合安全标准的危险性物品
7. 排放有毒、有害物质
8. 发出超过规定标准的噪声
9. 违反法律、法规和规章的其他行为

此外，根据业主临时公约或业主公约的规定，还禁止群租、封闭阳台、饲养大型犬等行为。

违章搭建的处罚程序

对于违章搭建，存在一定的处罚程序：

物业公司的权责

物业公司发现业主或使用人在物业使用和装饰装修过程中违反相关规定或业主临时公约、业主公约的行为，应当劝阻和制止。如果劝阻和制止无效，物业公司应在24小时内向业主委员会和相关行政管理部门报告。

相关业主的权利

如果业主或使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，损害其他业主或使用人的合法权益，业主委员会应当劝阻和制止。相关业主和使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼，通过相邻权进行起诉。

对违章搭建业主的处罚

根据违法行为的性质和严重程度，对违章搭建业主可以采取以下处罚措施：

• 损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。
• 破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共用部分、损坏或擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
• 违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；逾期未拆除的，可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。
• 正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

对物业公司的处罚

如果物业公司未能劝阻和制止业主或使用人的违法行为，或未能及时向相关行政管理部门报告，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

受处罚人的权利保障

当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他相关行政管理部门的具体行政行为有异议时，有权申请行政复议或提起行政诉讼。如果当事人逾期不申请复议、不提起诉讼，也不履行行政行为，相关行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

违章建筑的拆除主体

拆除违章搭建既可以由区政府实施，也可以由法院实施。行政强制执行是指行政主体依法采取强制措施，迫使行政相对人履行法律义务或达到与履行法律义务相同的状态。根据我国现行法律和法规的规定，行政强制执行既可以由行政机关实施，也可以由司法机关实施。在行政诉讼法和相关司法解释的规定下，行政强制执行的权限可以概括为“以申请法院强制执行为原则，以行政机关自行强制执行为例外”。

引用法条

1. 《业主公约》
2. 《物业管理意见》
3. 《业主临时公约》
4. 《中华人民共和国物权法》第九十二条
5. 《物业管理规定》第二十六条
6. 《上海市住宅物业管理规定》
7. 《关于实施上海市住宅物业管理规定有关问题的意见》