商品房逾期交房纠纷处理方法

商品房逾期交房纠纷处理方法

1. 出卖人的交付房屋义务

根据《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人有义务向买受人交付房屋，并转移房屋的所有权。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条的规定，房屋的交付使用意味着房屋的转移占有，除非另有约定。因此，房屋交付只是房屋买卖合同的一部分，完整的履行应包括房屋交付和房屋所有权的移转。如果合同中明确约定了房屋交付使用不仅包括转移占有，还包括所有权的移转，出卖人应在约定的期限内将房屋移转给买受人并使其取得所有权。如果仅约定了房屋交付使用的时间，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人，即可认定出卖人按期履行了房屋交付使用的义务。

2. 交房的法定和约定的交付使用条件

交房并不仅仅意味着在约定的时间将房屋转移给买受人占有，还必须满足交付使用的条件。交付使用条件指的是房屋具备按照其性质和用途使用的完整功能。

在非商品房买卖情况下，非商品房通常不是新建房屋，往往已具备一般的交付使用条件，所以交付使用条件的具备主要取决于当事人是否对此有特殊约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常是新建的，具备完整使用功能需要一定的时间。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要满足两个要件：房屋已经完工，包括主体结构已封顶、完工以及外装修已完成；房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人在交付房屋时应取得政府有关部门的竣工验收手续，并向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3. 延期交房的认定

原则上，出卖人未能在约定时间交付房屋即构成延期交房。但在以下情况下，不构成延期交房：

(1) 因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条的规定，因不可抗力无法履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。如果不可抗力的出现对房屋正常交付产生重大影响，导致出卖人可能延期交房，出卖人可部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内及时履行通知义务，否则构成延期交房。

(2) 因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据相关法律法规的规定，出卖人在开始销售商品房时应已完成项目的规划和设计，并取得政府审批。规划和设计对买受人来说具有重要意义。如果出卖人未经许可擅自变更规划和设计，应视为严重违约。但如果遇到政府主动提起的规划变更或者施工过程中遇到的重大技术难题，属于情势变更，开发商可免责。根据《合同法》关于情势变更的理论，如果合同基础及环境发生异常变动，导致合同目的不能实现且该情势变更不可预见且不可归责于当事人，一方当事人有权要求解除合同。根据该理论，情势变更导致合同解除，不存在违约责任。

4. 延期交房的法律后果

(1) 买受人的合同解除权

出卖人延期交房属于《合同法》第九十四条规定的"当事人一方延期履行主要债务"情形。根据该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同，除非另有约定。如果没有约定，买受人应在催告后的三个月内行使解除权，如果没有催告，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，延期不行使则解除权消灭。

(2) 出卖人支付违约金或赔偿损失

根据《合同法》和最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的规定，出卖人延期交付房屋，应支付违约金或赔偿损失。如果买卖合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，可以按照延期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。