安置房买卖合同的法律规定和注意事项

未领取权属证书房屋（预购房屋）转让的效力问题

一、房地产转让的定义

根据《城市房地产管理法》第三十六条的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此，“房地产转让”包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为。所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为法律禁止订立预购房（期房）转让合同或所签订的合同一律无效。

二、预售商品房再转让的合法性

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。从这一条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的，否则应当明令禁止。因此，我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。

三、未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题

当前理论界已经认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。这一做法的转变有力地制止了一些不诚信行为，以追求更大利益的不良社会风气。同时，正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。

四、夫妻一方擅自处分共有房产的效力处理

根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，在夫妻共有房产的情况下，如果一方未经另一方同意擅自处分房产，但第三人是善意的，其依据合同可获得的利益应予以保护，而房产共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。

五、拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效

本文所分析的拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地。根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。根据上述规定，拆迁安置房屋买卖合同订立后，虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。在实际操作中，房管部门将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。这一做法也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力不受批准、登记手续的影响。