土地抵押登记的法律程序

一、土地使用权抵押合同的签订和地价评估

1. 对于通过出让方式取得的国有土地使用权，抵押权人需要进行地价评估，或者委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

2. 对于通过划拨方式取得的国有土地使用权，抵押人需要委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。金融机构和房地产估价机构在估价报告中应该详细披露出让金部分和相关税费。

3. 对于涉及农民集体土地使用权的乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押，抵押人需要委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认后，需要转为国有土地，并核定土地使用权出让金及相关税费。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

4. 对于通过承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农民集体土地使用权，抵押人需要委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

土地抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。

二、土地使用权抵押登记申请

1. 在土地使用权抵押合同签订后的15日内，抵押人和抵押权人需携带被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。若只有一方到场申请抵押登记，则必须持有对方的授权委托文件。此外，根据具体情况，还需提交以下材料：

2. 对于划拨土地使用权抵押的，需提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明。

3. 对于房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，需提交房屋所有权证。

4. 对于涉及农民集体土地使用权抵押的乡(镇)、村企业厂房等建筑物，需提交集体所有者同意抵押的证明。

5. 对于通过承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，需提交该集体土地所有者同意抵押的证明。

6. 如果抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记，需提交委托书和代理人身份证件。

7. 如果抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为需要办理批准手续，需提交有关批准文件。

对于同一宗地的多次抵押申请，按照申请先后顺序办理登记。未按规定提交相关证明文件的土地使用权抵押登记申请将不予受理。

三、土地使用权抵押登记和变更登记

经审查，符合规定要求的土地使用权抵押登记申请将被准予登记。土地管理部门会在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，并在抵押人的土地使用证内进行记录。同时，抵押权人将获得《土地他项权利证明书》，从而使土地使用权抵押权正式生效。需要注意的是，土地抵押权人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用证是不符合法律规定的，也不会对其未来实现抵押权产生任何有利的影响。

对于土地使用权的分割抵押，土地管理部门将确定抵押土地的界线和面积。分割划分权只能属于土地管理部门。

若抵押合同发生变更，抵押当事人应在抵押合同变更后的15日内，携带相关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

如果因处分抵押财产而转移土地使用权，被处分的土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后的30日内，携带相关证明文件到土地管理部门办理土地登记变更手续。若处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地，需按照土地管理的相关规定办理手续。

当抵押合同解除或终止时，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件。抵押人和抵押权人需在抵押合同解除或终止后的15日内，携带相关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。