钉子户不超5%,开发商可申请强拆

深圳市计划出台新的政策，允许开发商在进行房屋拆迁时，如果超过95%的住户同意拆迁，并且钉子户不超过5%，则可以申请强制拆迁。目前该规定尚未实施。

相关法规

根据2010年开始实施的《城市更新办法实施细则》，市场主体必须与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体，方可推动拆迁工作。然而，由于业主的利益各不相同，过去市场从未成功实现100%的签约率。

与此不同，在香港等相关法规中，采用了“多数决”的方式，以合法强制执行的方式平衡大多数业主的利益与少部分业主的利益。在《城市更新条例》的起草过程中，也借鉴了这一模式，并在草案中详细规定了“强制征收”和“强制售卖”的条款。

强制征收

根据草案第58条的规定，如果市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目时，不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人不超过10%，则可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。政府应以不低于市场评估价出售给项目实施主体，如果项目实施主体不愿受让，则由政府作为权利主体参与城市更新。

当不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人不超过5%时，项目实施主体可以按照核准的权益转换方案中的强制征收补偿承诺，确定征收补偿金额并预缴承买价款，申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的房地产并出售给项目实施主体。

强制售卖

在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议而导致项目实施受阻的情况下，拥有项目范围内95%以上（含95%）房地产权利的人可以向项目所在地的区政府申请强制售卖全部房地产。

强制售卖将采用拍卖的方式进行，以项目范围内全部房地产的市场评估价为拍卖底价，拍卖底价以三个房地产评估机构评估价的平均价为准。评估费由强制售卖的申请人预付。拥有项目范围内95%以上（含95%）房地产权利的人、拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议的任何一个权利主体以及其他法人和公民个人均可以依法参与竞拍，但不允许联合体竞拍。

竞拍结束后，竞得人将成为项目范围内房地产的唯一权利人，应按照本条例的规定组织实施拆除重建类城市更新项目。如果拍卖流拍，则强制售卖的申请人应以拍卖底价购买。