动迁房与动迁商品房的定义及特点

动迁房的定义及特点

动迁房，也被称为拆迁安置房，是指在城市规划、土地开发等原因下进行拆迁后，被拆迁人或承租人居住使用的房屋。动迁房的买卖受到法律、法规以及当地政府相关地方政策的约束。动迁房的买卖对象是特定的动迁安置户。

动迁商品房的定义及特点

动迁商品房是由拆迁人提供给被拆迁人的商品房。与一般的动迁房不同，动迁商品房具有商品房的性质。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等多个因素组成。动迁商品房包括新房和二手房，可以上市交易。

动迁房买卖的风险

房屋所有权争议

根据政策规定，卖方需要在取得房产证后的五年内才能将房屋过户给买方。在这五年的时间里，房价的走势是无法预测的。当房价大幅上涨时，卖方有可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些情况下，一套拆迁安置房在过户之前可能已经被买卖了多次。拆迁安置房的买方无法从买卖合同中获得充分的保障。房屋的归属最终取决于过户情况，而不考虑是否是第一个买方。完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原购房者搬出拆迁安置房屋。

拆迁补偿款争议

在城市扩展过程中，一些新建成的拆迁安置房可能再次面临拆迁。此时，拆迁部门支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，导致买卖双方对拆迁补偿款的分配产生争议。卖方认为，拆迁补偿款应属于卖方，因为房子还没有过户。买方认为，拆迁补偿款应属于买方，因为房款已经结清并入住。根据法律，拆迁补偿款仍然属于卖方。拆迁补偿款是卖方基于法律规定取得的，不属于无依据的孳息。因此，卖方在收取购房款后仍有权利获得拆迁补偿款。

交易时间过长引发的纠纷

交易时间过长可能引发各种不可预见的纠纷。在某个案件中，卖方在过户之前去世，而卖方的继承人对买卖合同产生争议，认为卖价过低。为了完成过户手续，买方不得不与从未谋面的继承人进行交涉，并卷入卖方的家务事中。最终，买方选择通过诉讼解决问题，但又面临新的难题。卖方有多个继承人，其中一些已经移居海外。在这种情况下，法院必须通过外交途径送达文件。送达所需时间很难预测，诉讼也因此被拖延，买方无法获得房屋产权证。此外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化也会导致买卖双方重新评估交易的利益和损失。