拆迁谈判中无法回避的问题

一、已出租房屋的拆迁补偿安置问题

在拆迁已经出租的房屋时，除了需要解决被拆迁人的补偿问题外，还需要解决出租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁人和房屋承租人之间应签订拆迁补偿安置协议，明确补偿安置事宜。拆迁人应支付给房屋承租人补助费，提供周转房或支付临时安置补助费。

如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应对被拆迁人进行补偿。如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，拆迁人应对被拆迁人的房屋产权进行调换。调换后的房屋由原房屋承租人继续承租，被拆迁人需要与原房屋承租人重新签订租赁合同。

二、拆迁补偿款的归属

拆迁补偿款包括土地补偿款、安置补助款、青苗补偿款、其他土地附着物补偿款等。

土地补偿费归农村集体经济组织所有。安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。具体归属如下：

1. 需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，并由其管理和使用。
2. 有其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位。
3. 不需要同意安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，或经被安置人员同意后用于支付其保险安置。

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。

三、拆迁已设定抵押的房屋的抵押人权益保护

在拆迁已设定抵押的房屋时，应注意保护抵押人的利益。抵押权人对被拆迁所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以与被拆迁人协商，提前使用拆迁补偿金偿还债权人，或将补偿金存入公证处。抵押权人还有权请求法院采取保全措施保护拆迁补偿金。如果采取房屋产权调换的方式进行补偿，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。

四、拆迁非居住房屋的赔偿范围

拆除农村集体经济组织与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋时，应赔偿以下损失：

1. 被拆除房屋的安置重建价和相应的土地使用权取得费用。
2. 设备搬迁和安装费用，按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。
3. 无法恢复使用的设备，按重置价结合成新的结算费用。
4. 因拆迁导致停产、停业的适当补偿。
5. 其他非居住房屋、住房房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。