如何避免在建工程抵押与商品房预售相冲突

一、解除抵押关系

根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人该物件已经抵押的情况。如果抵押人未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为将被视为无效。因此，在进行商品房预售时，开发企业需要先解除抵押关系，再签订预售合同，以确保合同的有效性。具体操作步骤如下：

1. 开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供等值的其他财产作为担保。
2. 银行同意解除预售部分的抵押关系。
3. 开发企业将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。
4. 如此反复，实现流动销售，形成良性循环。

二、银行的深度介入

为防止不法开发企业隐瞒真情或贱价抛售，银行需要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订、掌管销售专用章、定期盘点库存商品房以及向房地产管理部门查询验证销售进度等。这样可以确保银行能够全面了解预售情况，及时发现问题并采取相应措施。

三、银行作为唯一的监管银行

银行应尽可能成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，应选择抵押权银行作为监管银行，并在该行设立一个专门用于收存预售款的监管账户。开发企业与监管银行需签订监管协议，明确双方的权利和义务。预售许可证明上应载明该监管账户，购房人提供的购房抵押贷款以及其他银行提供的款项都必须存入该指定的监管账户。监管银行需根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款。但如果实际工程进度落后于计划进度，开发企业将被禁止使用预售款。通过以上措施，可以有效避免在建工程抵押与商品房预售相冲突的问题，保障了银行的抵押权和债权。同时，银行的深度介入和监管角色也有助于防范风险，保护购房人的利益。