划拨土地抵押的法律问题解答

划拨土地是否可作抵押?

根据《城市房地产管理法》第四十七条规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。因此，个别银行认为划拨土地使用权不可抵押这一观点存在误解。只不过划拨土地使用权须经国土部门批准，现在该批准手续与抵押登记手续合二为一。

法律上规定哪些土地所有权或使用权不能抵押?

根据《担保法》第三十七条规定，以下财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。

以划拨方式取得的国有土地使用权如何进行地价评估和合同签订?

以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经国土部门确认地价，并核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

以房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权能否一并抵押?

我国的国有土地所有权不能转让，但国有土地的使用权可以依法有偿转让。房屋与土地具有不可分离的性质。因此，以国有土地上的房屋抵押的，该房屋所占用的国有土地使用权要一并抵押。法律规定：房产抵押在先，土地要随之抵押;土地抵押在先，房产要随之抵押。在以国有土地上的房屋抵押时，要注意两点，一是该房屋占用的土地使用权是否依法登记，若尚未进行土地登记，则该土地使用权不受法律保护，不得对抗第三人。且土地使用权未办理登记领取土地使用证的，不能设定抵押登记。二是如果房屋所占用的国有土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，拍卖、变卖房屋的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才有优先受偿的权利。