根据《商品房销售管理办法》的规定，变房行为应受到法律制约

根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条第(一)款的规定，房地产开发企业在销售商品房时，必须按照批准的规划、设计建设。一旦商品房销售完成，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

根据该条第(二)、(三)款的规定，如果开发商要变更规划、设计，必须经过规划部门批准，并得到设计单位的同意。此外，开发商还需在变更确立之日起10日内书面通知业主，业主在通知到达之日起15日内有权退房。

变房行为违反法律法规，存在多项违法行为

变房行为违反了建设工程规划许可、建设工程设计文件，可能导致消防、安全隐患的增加，并改变了容积率。无论是开发商还是业主，无论是入伙前还是入伙后，此行为都属于违法行为，不受法律保护。

变房广告承诺无效，不具备合同约束力

根据《民法通则》第五十八条第(五)款的规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。由于变房广告承诺违反了有关规划、设计、消防等法律法规，因此从一开始就没有法律约束力，属于无效条款。《合同法》也对此进行了相应的法律规定，但变房广告承诺并不一定导致整个房地产买卖合同无效，因为其他条款相对独立成立并可以如期履行。

不具体、不明确的变房广告不构成要约，不具备合同约束力

尽管最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。然而，“几房变几房”的广告承诺缺乏具体位置、建筑面积、结构材料、义务履行主体等明确信息，很难确定为要约。因此，该承诺不具备合同约束力，即使认定开发商是义务履行主体，开发商也无法履行。

开发商应承担缔约过失责任

尽管开发商的变房广告承诺在法律上属于无效，不构成要约，因此无法谈论违约责任，但是开发商的行为违反了《合同法》第四十二条的规定，违反了诚实信用的基本原则。在做出广告行为时，开发商明知变房违法且无法合法实现，仍夸大其词、诱使业主购买，明显存在过失。因此，开发商应承担缔约过失责任。然而，由于我国法律法规、司法解释在缔约过失赔偿方面存在缺失，业主的损失如何计算，开发商具体承担多大的赔偿责任，只能由双方协商或审判机关确定。