当出卖人无法向买受人交付标的物时，构成根本性违约。除非出于不可抗力等免责事由，否则应承担违约责任。
在商品房买卖合同中，出卖人的给付应包括房屋交付使用和产权过户手续的交付。若这两种给付迟延仅给买受人造成经济损失或不便，一般可主张违约赔偿以获得补救。因此，法律不应直接提供解约权，买受人需在催告后方可行使解约权。在此过程中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
根据《商品房买卖解释》第12条规定，若房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或房屋交付使用后经核验确属主体结构质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。根据《商品房买卖解释》第13条第1款规定，若房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。
根据《商品房买卖解释》第14条规定，若双方当事人未约定，对于按面积计算房款的误差超过3%部分，费用由出卖人承担。即超过部分，买受人无需额外支付费用；不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这一处理方式将超过3%的面积误差视为瑕疵给付。这一规定一方面能促使出卖人规范开发和销售楼盘，另一方面给买受人比行使解约权获得更多优惠的机会，通过经济手段促使合同有效，避免房地产逆向流转的后果。
对于景观房而言，若房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景受到严重影响，损害买受人的合同目的，买受人可行使解约权。对于一般商品房而言，若朝向、间距、位置的改变导致日照、通光受到严重影响，买受人可行使节约权。
出卖人为吸引买受人，在预售时常作出绿化率、配套设施等承诺。然而，许多出卖人在交付房屋时未能兑现承诺。一般认为，这些违约并不会导致生命财产危险或严重影响生活质量，因此不能视为根本性违约，买受人可主张违约金或赔偿损失。
免责条款的成立条件及其定义和特点。成立条件包括双方真实意思表示、协商一致、符合社会公共利益要求、合理分配权益与风险以及格式合同中的说明义务。免责条款是合同的组成部分，旨在免除或限制未来可能的责任，其约定是事先的，且必须满足法律规定的条件才能生效。
免责条款的有效性与无效性的确定方式，包括基于现行法律规定、风险分配理论、过错程度和违约的轻重来确定。同时，文章还介绍了免责条款的特点，如它是合同的组成部分、事先约定的、旨在免除或限制当事人未来的责任等。免责条款与附条件的合同有所不同，它只是合同的一项
房屋买卖合同的根本性违约及其责任承担问题。包括交付不能、交付迟延、商品房质量瑕疵、商品房面积短少、房屋朝向、间距、位置不符合约定以及绿化、配套设施及装潢不符合约定的责任承担。对于根本性违约，除非有不可抗力等免责事由，否则应承担违约责任。对于不同情况，
格式化免责条款的特点和分类。格式化免责条款是当事人预先拟定的旨在限制或免除未来责任的条款。其特点包括是合同的组成部分、事先拟定并生效以及旨在免除或限制未来责任。免责条款可分为限制责任条款和免除责任条款。不同国家的法律对两者的区分有明确的规定，并在实践
