房屋买卖合同的根本性违约及其责任承担

一、交付不能

当出卖人无法向买受人交付标的物时，构成根本性违约。除非出于不可抗力等免责事由，否则应承担违约责任。

二、交付迟延

在商品房买卖合同中，出卖人的给付应包括房屋交付使用和产权过户手续的交付。若这两种给付迟延仅给买受人造成经济损失或不便，一般可主张违约赔偿以获得补救。因此，法律不应直接提供解约权，买受人需在催告后方可行使解约权。在此过程中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。

三、商品房质量瑕疵

根据《商品房买卖解释》第12条规定，若房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或房屋交付使用后经核验确属主体结构质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。根据《商品房买卖解释》第13条第1款规定，若房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。

四、商品房面积短少的责任承担

根据《商品房买卖解释》第14条规定，若双方当事人未约定，对于按面积计算房款的误差超过3%部分，费用由出卖人承担。即超过部分，买受人无需额外支付费用；不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这一处理方式将超过3%的面积误差视为瑕疵给付。这一规定一方面能促使出卖人规范开发和销售楼盘，另一方面给买受人比行使解约权获得更多优惠的机会，通过经济手段促使合同有效，避免房地产逆向流转的后果。

五、房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的责任承担

对于景观房而言，若房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景受到严重影响，损害买受人的合同目的，买受人可行使解约权。对于一般商品房而言，若朝向、间距、位置的改变导致日照、通光受到严重影响，买受人可行使节约权。

六、绿化、配套设施及装潢不符合约定或规定的责任承担

出卖人为吸引买受人，在预售时常作出绿化率、配套设施等承诺。然而，许多出卖人在交付房屋时未能兑现承诺。一般认为，这些违约并不会导致生命财产危险或严重影响生活质量，因此不能视为根本性违约，买受人可主张违约金或赔偿损失。