商品房销售广告的法律性质及虚假广告的民事责任承担

一、案例分析

某开发商发布的广告宣传称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场。然而，购房者在入住后发现实际情况与广告描述存在明显差异，中心花园实际面积几百平米，而广告中的网球场实际上是一个臭水潭。购房者随后向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在案件审理中，开发商提出了三点答辩意见：1. 售楼广告不具备一般邀约的特点，不是向特定的人发出的。2. 售楼广告并未对售房具体内容作出约定。3. 双方没有明确将广告内容写进合同。因此，开发商认为售楼广告不具有约束力，不需要承担违约责任[1]。

二、商品房虚假广告的含义及形式

商品房销售虚假广告是指房地产开发商为了销售其开发的商品房，通过媒介和形式，采用不真实、甚至是欺骗性、误导性的宣传手段，直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。商品房销售广告包括媒体广告、招贴广告、售楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通过样板房进行的销售宣传。媒体广告可以通过纸质媒体、广播电视媒体以及网络媒体发布。随着网络的普及，开发商越来越倾向于通过网络媒体进行商品宣传[2]。

三、商品房虚假广告的内容

(一) 商品房环境的虚假广告商品房环境包括自然环境和生活环境。自然环境指小区的生态状况、房屋的采光、朝向以及小区的绿化率等因素。生活环境既包括商品房区域内的环境，如商场、医院、学校、餐饮、娱乐等配套设施，也包括商品房区域外的环境，如交通、通讯、购物、教育、医疗等诸多因素。开发商经常在环境问题上进行虚假宣传[3]。