动迁房：拆迁安置房的法律特点

一、拆迁安置房的定义

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据当地政府相关的地方政策约束，拆迁安置房的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到特定的动迁安置户的限制。

二、拆迁安置房的分类

根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：

1. 由于重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。这类房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
2. 因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。这类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

动迁房买卖注意事项

一、不同类型动迁房的交易风险

在选购动迁房时，需要先查明安置房的性质，看房屋产权归谁所有，因为不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。

1. 对于第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家往往需要承担极大的法律风险。买家可能面临上家反悔、寻找合同漏洞逃避法律责任、设置履行障碍等问题。购买尚未定位的安置房，风险更大。因此，在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购费用支付方式、迟延交房等作出明确约定。购置该类房屋时，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，最好由专业房产律师进行指导。
2. 相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房与一般的商品房交易风险相对较小。

二、动迁房买卖可能存在的风险

在动迁房买卖过程中，可能存在以下几种风险：

1. 政策因素：根据相关法规及政策规定，动迁房一般分为两大类。第一类房屋产权在一定期限内不能上市交易，第二类房屋则可以自由上市交易。
2. 价格因素：由于动迁房买卖往往在房屋交付之前进行，中间间隔时间长、变化大，特别是价格上涨，可能导致双方矛盾加剧，引发诉讼。
3. 人的因素：动迁房买卖中的“共有人”可能成为风险的制造者，他们可能通过找合同漏洞逃避法律责任追求己方利益，或设置履行障碍。共有人可能以法律规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。

三、减少风险的建议

动迁房买卖最大的风险在于房屋产权性质的问题，因此在购房过程中，应先查明动迁房的性质，最好等到屋主有房产证后进行交易。在签订动迁房买卖合同时，应尽量将一些风险情况写进购房合同中。